PROVISIONSFREI! Historisches Wohnhaus – Nebengebäude, Hof & Potenzial inklusive. Sanierungsbedarf. W 7005

Dieses ländlich anmutende Grundstück wurde als kleines Gehöft vor über 100 Jahren (genaues Alter unbekannt) mit einem 3-stöckigen Wohnhaus bebaut. Gegen Ende des 2. Weltkrieges zerstörte eine Fliegerbombe das Haus weitgehend, und 1947 erfolgte dann ein Wiederaufbau in der zu dieser Zeit üblichen Bauweise (Außenmauern Bimsstein und gebrannte Ziegel, untere Geschossdecken bereits in Stahlbeton, Innen- und Giebelwände in ausgemauertem Fachwerk).

Am rückseitigen Teil des Wohnhauses wurde später ein Anbau zur Wohnflächenerweiterung angefügt, verbunden mit einem noch dahinter liegenden Ziegelstein-Nebengebäude, das sich ideal als Werkstatt und Lager eignet, mit vermutlich gleichem Alter wie das wieder-errichtete Haupthaus. Seitlich davon – ebenfalls am Grundstücksende und verbunden mit dem Nebengebäude – befindet sich eine große Garage aus dem Jahr 1984. Der Zugang zu Haus und Nebengebäuden erfolgt durch eine eingefriedete Hoffläche mit Tor zur Straße.

Zu Wohnhaus und Anbau existieren keinerlei Bauunterlagen, gemäß erfolgter Klärung beim örtlichen Bauamt, dem Gemeindearchiv sowie beim Kreisbauamt Limburg.
Deshalb wurden die Maße genommen und neue Plan-Zeichnungen erstellt.
Für die Garage hingegen liegen alle bauamtlichen Nachweise vor.

Das Wohnhaus wirkt äußerlich unscheinbar, bietet aber einige Highlights:

Im Erdgeschoss findet sich ein großer offener Verbund aus Küche und Esszimmer als Familien-Gemeinschaftsbereich, sowie das Wohnzimmer mit Fachwerk-Raumteiler. Dort ist ein neuer Pelletofen eingebaut, der zu einer erheblichen Reduzierung der Heizkosten beiträgt.

Der gesamte Fußboden im 1. Obergeschoss verfügt noch über die Original-Eichendielen, welche teilweise mit Laminat/anderen Belägen überdeckt waren, ebenso ist die Eichenholztreppe zum OG und DG original.

Weitere zu Wohnzwecken nutzbare Räume finden sich im Dachgeschoss, hier ist der Ausbau noch nicht abgeschlossen. Kalt- und Warmwasser-Anschlüsse und ein HT-Abwasserrohr (HT) sind vorhanden! Noch darüber liegt ein Spitzboden mit Staufläche, der über eine Bodentreppe zugänglich ist.

Trotz des hohen Alters bietet das Wohnhaus in Summe neben einer (voll ausgebaut) überraschend großen Wohnfläche eine Aufteilung, die auch heutigen Ansprüchen gerecht wird (Wohnen-Kochen-Essen und Gäste-WC im EG, Schlaf-/Ankleide-/Kinderzimmer und großes Bad im 1. OG, weitere Schlaf-/Studiozimmer im DG).

Das Wohnhaus ist bis auf den Anbau voll unterkellert.
Heizungsanlage und Warmwasserbehälter sind im Nebengebäude untergebracht.

Zusätzlich zur Garage ist auf dem Hof Platz für weitere Fahrzeuge.

Es besteht folgender Sanierungs- bzw. Modernisierungsbedarf:

– Fenster sowie Haus-/Balkontüre.
– Bad und Gäste-WC.
– Elektroverteilung, Leitungen teilweise.
– Aufarbeitung Fassade, Renovierung Balkon.
– Innenrenovierung/Aufarbeitung allgemein (Böden/Decken/Wände/Innentüren tlw.).
– Verbesserung Dachdämmung, ggf. Ausbau Dachgeschoss.
– Hinteres Nebengebäude: Abdichtungsreparatur am Dach (Bitumenschindeln), Aufarbeitung Fassade dort.

Insgesamt eignet sich diese Immobilie für Menschen und Familien, die

– keinen Neubau suchen, aber einem charaktervollen kleinen Gehöft mit überraschend viel Platz zu neuem Glanz verhelfen, das damit verbundene Sanierungsprojekt nicht scheuen, und idealerweise über handwerkliche Fähigkeiten (und/oder entsprechende Kontakte) verfügen,
– die Nebengebäude für Hobbies oder ggf. (teil-)gewerblich nutzen wollen,
– die ländliche, ruhige, naturnahe (wenige Schritte zum Feldrand), aber dennoch verkehrsgünstige Lage mit schneller Anbindung schätzen,
– keinen Garten benötigen und ggf. auf der Hoffläche eine kleine Außen-Oase mit Sitzgelegenheiten herrichten möchten.

LAGE:

Das Grundstück liegt in einer ruhigen Nebenstraße, nur wenige Schritte vom Ortsrand entfernt mit Zugang in die umliegenden Felder.

Einrichtungen für den täglichen Bedarf finden sich nur wenige Fahrminuten entfernt in Limburg-Linter, oder im Hauptort Kirberg.

Die Innenstadt von Limburg, den ICE-Bahnhof, sowie den Anschluss an die Autobahn A 3 erreichen Sie in 10 Fahrminuten.

ZUM ORT:

Hünfelden liegt im Taunus nördlich von Wiesbaden und grenzt im Norden an die Stadt Limburg, im Osten an die Gemeinde Selters und die Stadt Bad Camberg (alle im Landkreis Limburg-Weilburg), im Süden an die Gemeinden Hünstetten und Aarbergen (beide im Rheingau-Taunus-Kreis), sowie im Westen an die Verbandsgemeinden Hahnstätten und Diez (beide im Rhein-Lahn-Kreis in Rheinland-Pfalz). Die Gemeinde besteht aus sieben Ortsteilen, die ehemals selbstständig waren: Kirberg, Dauborn, Mensfelden, Heringen, Nauheim, Ohren und Neesbach.

Im Hauptort befinden sich sämtliche Geschäfte des täglichen Bedarfs wie Bäcker, Metzger und Discounter. Außerdem eine schon fast legendäre italienische Eisdiele. Ärzte, Apotheke, Kindergarten und Gastronomie sind ebenfalls vorhanden. Außerdem gibt es einen Reitplatz, auf dem auch internationale Turniere ausgetragen werden, sowie Möglichkeiten, eine Pferdebox anzumieten.

Hünfelden hat sich zu einer beliebten Wohngemeinde entwickelt, da es über gute Verkehrsverbindungen nach Wiesbaden und Limburg an der Lahn (Bundesstraße 417) sowie ins Rhein-Main-Gebiet (Bundesautobahn 3, Anschlussstellen Limburg-Süd und Bad Camberg) verfügt. Gleichzeitig hat es sich aber ein sehr ruhiges und ländliches Erscheinungsbild bewahrt.

SCHULEN UND KINDERGÄRTEN:

Die Freiherr-vom-Stein-Schule ist eine Grund-, Haupt- und Realschule mit einem gymnasialen Zweig.
In jedem Teilort gibt es Kindergärten.

GESCHICHTE:

Die Gemeinde Hünfelden entstand im Rahmen der hessischen Gebietsreform am 1. Oktober 1971 durch den freiwilligen Zusammenschluss der bis dahin selbständigen Gemeinden Dauborn, Heringen, Kirberg, Mensfelden, Nauheim, Neesbach und Ohren. Der Namen Hünfelden wurde damals wegen der zahlreichen Hünengräber aus der Hallstattzeit rund um die Ortsteile Heringen und Ohren gewählt. Die Gemeinde hatte bei ihrer Gründung 6952 Einwohner.

Auf die früheste urkundliche Erwähnung kann Mensfelden mit dem Jahr 775 verweisen. Dauborn, Heringen und das zwischenzeitlich untergegangene Dorf Bubenheim auf dem Gebiet des heutigen Kirberg folgten 790 im goldenen Buch der Abtei Prüm. Durch das heutige Hünfeldener Gebiet zogen sich die Via Publica sowie die Hünerstraße. 1355 wurde in Kirberg eine Burg errichtet.

Einfahrt durch großes Tor auf Hoffläche, direkte Zufahrt zur Garage.
Hauseingang seitlich durch kleinen Anbau.

ERDGESCHOSS (ca. 52 m² Wohnfläche, Deckenhöhe ca. 2,55 m):

Hauseingang/Winfang mit kleinem Aufgang und Garderobe.
Flur mit Treppe ins Obergeschoss.
Gäste-WC unter der Treppe.

Gemeinschaftsbereich mit großer, offener Küche und Esszimmer. Dort holzvertäfelte Wand mit Tür und Abgang ins Kellergeschoss. Gefliester Fußboden.

Wohnzimmer (Durchgang von Küche aus), mit offenem Fachwerk-Raumteiler und Laminatboden.
Pelletofen als zweite Heizquelle. Verbrauch ca. 1.000 kg Pellets p. a..

OBERGESCHOSS (ca. 57 m² Wohnfläche, Deckenhöhe ca. 2,50 m):

Treppenpodest/Flur mit Diele Original-Holzdielenboden. Einfache Elektroverteilung.
Ausgang zu kleinem Balkon.

Schlafzimmer 1 (Laminat auf Original-Holzdielen).
Durchgangs-Schlafzimmer 2, alternativ Ankleide. Original-Holzdielenboden.
Schlafzimmer 3 (Laminat auf Original-Dielen).

Großes Badezimmer (gefliest): Wanne, separate Dusche, WC, großer Waschtisch.

DACHGESCHOSS (tlw. ausgebaut, Wohnfläche ca. 18 m², erweiterbar; Deckenhöhe ca. 2,20 m):

Dachgeschossraum 1 (Estrichboden, ausbaubar).
Dachgeschossraum 2 (= Schlafzimmer 4, Laminatboden).
Anschlüsse vorhanden (Abwasser HT 10 cm, Warm-/Kaltwasserleitungen).
Angeschlossene Heizungsinstallation mit 2 Heizkörpern vorhanden.

SPITZBODEN (Kaltdach):

Holzdielenboden.
Sehr gut erhaltener Dachstuhl. Dachluke Schornsteinfeger.
Einfache Dämmung in oberster Geschossdecke.

KELLERGESCHOSS (ca. 40 m² Nutzfläche. KG gemauert, Estrichboden, Deckenhöhe ca. 1,90 m):

Abgang Massivtreppe und Diele.
Kellerraum 1 (ehemaliges Bad), Lager-/Abstellfläche. Revisionsöffnungen der Kaminzüge.
Flur/Durchgang. Abstellnische.
Kellerraum 2 mit Hausanschlüssen (Wasser, Gas, Strom, Telefon). Erdung/Blitzschutz. Lager-/Abstellfläche.
Kellerraum 3.

WEITERE MERKMALE:

– Wohnhaus in Massivbauweise.
– Sehr gut erhaltener Dachstuhl, Eternit-Eindeckung.
– Fenster Einfachverglasung oder ältere Doppelverglasung.
– Fußböden im Haus unterschiedlich, im 1. OG Dielenboden. Fliesen in Bad, Gäste-WC, Küche.
– Viele Decken mit Nut- und Feder-Paneelen bekleidet.
– Oberlichtfenster im Kellergeschoss.
– Zweizügiger Kamin im Haus.
– Hoffläche vollständig gepflastert.

NEBENGEBÄUDE:

(1) Garage – Massivbauweise (gemauert, Stahlbetondecke, Estrichboden), normale Einfahrt, innen Übergröße.

(2) Schuppen-Anbau – Ziegelmauerwerk, teilweise Obergeschoss vorhanden (Stahlbetondecke), Estrichboden.
Zwei Räume auf Erdgeschossebene:
a) Gas-Zentralheizungsanlage (Niedertemperatur) Buderus G 124 mit Warmwasser-Behälter, Installationen tlw. erneuert, Kaminzug. Abstell-/Lagerfläche. Zugang vom Hof aus.
b) Raum mit Abstell-/Lagerfläche oder Platz für Werkstatt, Hobbies, Nebengewerbe etc.. Zugang innen (über Leiter) zum Obergeschoss. Treppeneinbau leicht möglich. Zugang durch Garage.

Undichte Stelle im Dach (Bitumenbahnen).