Massives Einfamilienhaus mit ELW-Option, Garten + Nebengebäude

Auf diesem im alten Ortskern, und dennoch am Feldrand gelegenen Grundstück wurde 1971 ein Einfamilien-Wohnhaus in Massivbauweise errichtet, welches sich aufgrund der Aufteilung und Ausstattung für kleine und große Familien gleichermaßen eignet. Vorteilhaft ist die mögliche komplette Separierung des Gartengeschosses als Einliegerbereich für erwachsene/heranwachsende Angehörige oder zum Zwecke der Vermietung, da dieses über einen eigenen Eingang verfügt (Abtrennung im Kellerbereich leicht möglich).

Der Garten bietet genügend Platz zum Spielen, wie auch für Hobbygärtner.

Ein altes kleines Nebengebäude (ehem. kleine Scheune) kann vielfältig für Hobbyzwecke/Werkstatt und insbesondere zur Vergrößerung der Nutz- und Lagerfläche Verwendung finden. Elektroanschluss vorhanden.

Das Wohngebäude hingegen, welches auf den ersten Blick zunächst eher unscheinbar wirkt, wurde von den bisherigen Eigentümern umfassend und nachhaltig saniert und modernisiert, einschließend den Ausbau des Gartengeschosses zu Wohnzwecken. Es wurden folgende Maßnahmen durchgeführt:

– Neueindeckung das Daches mit gebrannten beschichteten Ziegeln, Winddichtheitsfolie und Entwässerung (2011).
– Dachbodendämmung mit 8 cm Rohacell-Platten (2011).
– Komplett-Erneuerung sämtlicher Bäder einschl. Fliesen/Objekte/Armaturen (2005 – 2010).
– Komplettaustausch der alten Fenster gegen Wärmeschutzverglasung (2004/2005).
– Frischwasser- und Abwasserleitungen (2005 – 2010).
– Elektroverteilung und -unterverteilung (2006 – 2008).
– Hochwertige Innentüren (oben 2005, unten 2011).
– Öltanks (2004).
– Heizungsanlage von 1994, regelmäßig gewartet, neuer M.A.N.-Raketenbrenner von 2010. Gasanschluss möglich (Leitung liegt in der Straße).
– Heizkörper (2004).
– Trockenbau-/Innenrenovierungsarbeiten / alle gefliesten Bodenbeläge/Innenfensterbänke, bis auf die Endgestaltung (2005 – 2007).
– Terrassengestaltung/-pflasterung und überdachte Remise (2007).

Nach Fertigstellung der letzten Restarbeiten innen (Tapeten/Anstrich der Wände/Decken, tlw. Bodenbelag) und Schönheitsarbeiten an der Außenfassade steht ein nahezu neuwertiges Wohnhaus bereit, in diesem Zuge empfiehlt sich auch eine Aufarbeitung des Außengeländes.

Der erfolgte Ausbau des Gartengeschosses beinhaltet abgehängte Decken, hier Deckenhöhen von tlw. 2,10m – 2,15m.

Ruhige Wohnlage in einer Sackgasse in einem kleinen beschaulichen Ortsteil von Niedernhausen. Das Grundstück liegt mit der Gartenrückseite direkt am Feldrand.

ALLGEMEIN:

Niedernhausen mit seinen fast 15.000 Einwohnern liegt im Naturpark Rhein-Taunus, im westlichen Teil des Rhein-Main-Gebietes nördlich von Wiesbaden. Die Ortsteile Niedernhausen (der alleine über die Hälfte der Gesamteinwohner beherbergt) und Königshofen erstrecken sich an den Hängen eines Tals. Die Gemeinde ist umgeben von Mischwald (60 Prozent der Gemarkungsfläche). Im Zuge der hessischen Gebietsreform wurde am 1. Januar 1977 aus den bisher selbständigen Gemeinden Niedernhausen mit dem Ortsteil Königshofen, Engenhahn, Niederseelbach, Oberseelbach und Oberjosbach die Gemeinde Niedernhausen i. Ts.

WIRTSCHAFT:

Niedernhausen gilt im Allgemeinen als Schlafstadt, d. h. die Gemeinde dient vorwiegend Pendlern als Wohnsitz, die die Großstädte des Rhein-Main-Gebietes zum Ziel haben. Mit ca. 30 % hat dabei Wiesbaden den größten Anteil, dicht gefolgt von Frankfurt am Main.

Die Kaufkraft liegt bei 21.346 Euro pro Einwohner und damit ca. 28,5 % über dem Bundesdurchschnitt. Sie ist damit auch die höchste im Rheingau-Taunus-Kreis.

Niedernhausen beherbergt vor allem kleine und mittlere Betriebe, überwiegend auf dem Dienstleistungssektor. Mittlerweile existieren über 30 High-Tech-Firmen, darunter ca. 20 in der IT-Branche sowie sieben Firmen in der Mess- und Regeltechnik. Der größte Arbeitgeber der Gemeinde mit 220 Beschäftigten ist die Hartmann Druckfarben GmbH in Niederseelbach, die seit 1968 hier angesiedelt ist. Ein weiterer großer Arbeitgeber, das RAMADA Hotel Micador ist ein Tagungs- und Kongresshotel mit 254 Zimmern und dem angeschlossenen Rhein-Main-Theater.

VERKEHR:

Der Bahnhof Niedernhausen befindet sich an der Main-Lahn-Bahn, die von Frankfurt am Main nach Limburg an der Lahn führt, und ist Hauptknotenpunkt dieser Strecke zwischen Frankfurt-Höchst und Eschhofen, da hier die Ländchesbahn zum Hauptbahnhof Wiesbaden abzweigt. Seit dem Jahre 1975 ist Niedernhausen zudem Endhaltepunkt der S-Bahn-Linie S2, welche die Gemeinde mit einer Fahrzeit von etwa 35 Minuten mit dem Frankfurter Hauptbahnhof verbindet. Durch die Gemarkung verläuft außerdem parallel zur Bundesautobahn 3 die Schnellfahrstrecke Köln-Rhein/Main mit dem 2.765 m langen Niedernhausener Tunnel.

Neben den Zugverbindungen nach Frankfurt am Main, Wiesbaden und Limburg an der Lahn besteht eine Stadtbusverbindung nach Wiesbaden (Linie 22), der die Ortsteile Oberjosbach, Niedernhausen und Königshofen in einer Fahrzeit von etwa 30 Minuten mit der Wiesbadener Innenstadt verbindet. Zudem gibt es einen innerörtlichen Busverkehr, der alle Ortsteile mit der Hauptgemeinde und dem Bahnhof verbindet. Überregionale Buslinien fahren ebenfalls den Bahnhof in Niedernhausen an.

BILDUNGSEINRICHTUNGEN:

Insgesamt sechs gemeindeeigene Kindergärten existieren in den Ortsteilen Niedernhausen (Ahornstraße und Schäfersberg), Königshofen, Niederseelbach, Oberjosbach und Engenhahn. Daneben betreibt die Katholische Kirche den Kindergarten St. Josef.

In Niedernhausen gibt es zwei öffentliche Schulen. Die Theißtalschule im Ortsteil Niedernhausen wurde Ende der 1990er Jahre von einer Grundschule mit Förderstufe in eine Kooperative Gesamtschule mit Grundstufe sowie Gymnasial-, Realschul- und Hauptschulzweig ausgebaut. Die Lenzenbergschule im Ortsteil Niederseelbach ist eine sogenannte Mittelpunkts-Grundschule für die Ortsteile Engenhahn, Niederseelbach und Oberseelbach. Im Ortsteil Königshofen gibt es zudem ein Privatgymnasium sowie eine Musikschule.

Zugang zum Haupteingang seitlich, überdachter Treppenaufgang/Windfang, Hauseingang 1.

HOCHPARTERRE (ca. 83 m² Wohnfläche):

Eingangsdiele.
Treppenabgang zum Gartengeschoss.
Gäste-WC.
Flur 1.
Wohnzimmer mit Granit-Fliesenboden und Ausgang zu Terrasse und Garten.
Küche mit Essecke, offener Durchgang zum Wohnzimmer.
Schlaf-/Kinderzimmer 1.
Arbeits-/Gästezimmer (alternativ Schlaf-/Kinderzimmer 2).
Badezimmer 1 mit Wanne, Waschbecken und WC.

DACHBODEN:

Zugang über Bodentreppe.
Dachbodendämmung 8 cm Rohacell.
Stauraum.

GARTENGESCHOSS (ca. 66 m² Wohnfläche, ca. 15 m² Nutzfläche. ELW möglich, eigener Eingang):

Flur 2. Hausanschlüsse/Elektrohauptverteilung.
Abstellfläche unter der Massivtreppe.
Kleines Badezimmer 2 mit Duschkabine, Waschbecken und WC. Waschmaschinenanschluss.
Kellerraum 1 – Heizungskeller mit Viessmann-Ölzentralheizung (1994) und 200 l-Warmwasserspeicher. Wasseranschluss.
Kellerraum 2 – Öllagerraum: 4 x 750 l – Öltanks (doppelwandig).

Wohnbereich/ELW:

Seitlicher überdachter Hauseingang 2.
Flur 3.
Großes Schlafzimmer 2 (alternativ Wohnzimmer 2). Anschlüsse für Küchenzeile/Küche 2 vorhanden.
Schlaf-/Kinderzimmer 3.
Badezimmer 3 mit Dusche, Waschbecken und WC.

NEBENGEBÄUDE (ehemalige kleine Scheune):

Fachwerkkonstruktion mit Bimsstein-/Ziegel-Gefachen.
2 große Zugänge.
Stampflehmboden.
Heuboden/Lagerfläche mit Zugang über Treppe.
Elektroanschluss/Licht vorhanden.

GRUNDSTÜCK:

Vorgarten mit Baumbewuchs, Nutzgartenfläche, PKW-Stellplätze (weitere seitlich des Hauses).
Große Terrasse rückseitig (gepflastert) an Wohnzimmer angrenzend, mit Treppenabgang zum Garten und Natursteinmauer.
Überdachte Remise (gepflastert), weitere Nutzfläche kann innen durch Abtrennung geschaffen werden.
Zufahrt zum Nebengebäude.
Wiesengarten mit Obstbaumbestand, am Grundstücksende zum Feldrand hin angrenzend.

WEITERE MERKMALE:

– Wohngebäude in Massivbauweise – Betonhohlblockstein HBL50.
– Satteldach mit gebrannten, beschichteten Dachziegeln, Unterspannfolie, Dachbodendämmung.
– Kunststoff-Wärmeschutzverglasung im Wohnbereich komplett (ISO-Doppelglasfenster).
– Elektrische Rollläden im Hochparterre.
– Überwiegend hochwertige Fliesenböden.
– Granit-Außen- und Innenfensterbänke, tlw. in die Badezimmergestaltungen integriert.
– Moderne Elektroverteilung/Absicherung.
– Doppelzügiger Kamin.
– Echtholz-Innentüren, tlw. kassettiert.
– SAT-Anschluss, div. TV-Anschlüsse in den Wohnräumen.
– Der Wohnbereich im Gartengeschoss wurde rohbaufertig erstellt, es sind noch frei gestaltbare Restarbeiten durchzuführen (Wand- und Deckengestaltung/Tapeten/Glattputz o. Ä., tlw. Bodenbeläge).
Ersatzfliesen/Dachziegel vorhanden.
– Das Nebengebäude ist als Werkstatt bzw. weitere Nutz-, Lager oder Arbeitsfläche ausbaubar!
– Weitere (nicht im Verkaufsangebot enthaltene) Grundstücksfläche am Ende des Gartens vorhanden, die zur Nutzung überlassen wurde.

Objekt ID:W 4037
Kaufpreis:298.000,00 EUR
Zimmer:5
Baujahr:1971
Miscellaneous info:ENERGIEAUSWEIS VORHANDEN.Über 300 weitere interessante Objekte sowie Technikinformationen zu "guten" Standards im Bau finden Sie auf: www.vivat-immobilien.de.Ca. 200 weitere Objekte finden Sie nicht in der Werbung. Nennen Sie uns Ihre Wünsche und Anforderungen (persönlich, telefonisch oder per Mail).Vereinbaren Sie doch einfach einen unverbindlichen Beratungstermin in unserem Hause. Oder kommen Sie zu einer unserer Hausmessen (Einladung an registrierte Kunden per Mail / Ankündigung auch auf unserer Homepage).VIVAT Immobilien: Systemhaus seit 1989. Unternehmensbereich EMD (Engineering, Marketing, Design). Unternehmensbereich BEB (Beratung, Emotion, Baufi). Zentrale Hessen und Rheinland-Pfalz in Usingen / Frankfurter Raum. Regionalvertretungen: Wiesbaden - Mainz - Bad Homburg - Airport - Wetterau - Gießen/Wetzlar.Spezialgebiete: Technische Beratungen und Immobilienangebote in Mainz, Rheingau, Wiesbaden, Frankfurt, Airport, Darmstadt, Bergstraße, Main-Kinzig, Taunus, Lahn-Dill, Limburg-Weilburg, Gießen, Wetzlar, Wetterau und Vogelsberg.Wir bieten auch maßgeschneiderte Finanzierungen. Sprechen Sie uns gern an.Wir freuen uns auf Sie!
Preise zuzüglich Mehrwertsteuer:nein
Courtage:5,95 % v. Brutto-VKPreis (inkl. MwSt)
Befeuerungsart:Öl
Wert des Endenergiebedarfs:157,80 kWh/(m²*a)
Art des Energieausweises:Bedarf
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