Viel Platz & Garten: Gepflegtes Zweifamilienhaus in bester Aussichtslage W 4141

Auf diesem erhöht und nah am Ortsrand, ruhig und im verkehrsberuhigten reinen Wohngebiet gelegenen Grundstück wurde 1991 ein großes Architekten-Zweifamilienhaus, einschließlich integrierter Doppelgarage, in aufwändiger, energetisch vorteilhafter Massivbauweise mit Außenmauern aus 30 cm starkem Poroton errichtet.

Die Eigentümer haben Haus und Grundstück nicht nur nachhaltig instand gehalten, modernisiert und gepflegt, sondern über die Jahre verschiedene Ausbauten und Ausstattungserweiterungen vorgenommen. Hierzu zählen der Ausbau des Spitzbodens zu Wohnzwecken, eine große PV-Anlage mit 15 Modulen, großer Kachel-Kaminofen u. A.. Im Garten-/Untergeschoss wurden zwei Räume und ein Badezimmer zu Wohnzwecken ausgebaut, darüber hinaus steht reichlich Nutz- und Hobby-/Werkstattfläche zur Verfügung.

Dieses Anwesen empfiehlt sich aufgrund der Fläche und der vorhandenen Aufteilung sowohl für zwei Familien – wie architektonisch vorgesehen und durch notarielle Teilungserklärung auch dokumentiert – als auch eine große Familie mit Kindern und/oder Großeltern/erwachsenen Angehörigen (Mehrgenerationenhaus), die das gesamte Haus selbst nutzen. Und natürlich allen, die ein attraktives Wohnhaus in erhöhter, ruhiger Aussichtslage mit schönem Garten und erweiterter Ausstattung schätzen.

Hervorzuheben ist auch der schöne gepflegte und eingefriedete Garten mit vielen unterschiedlichen Pflanzungen, dessen Bewirtschaftung aber überschaubar ist.

Folgende Modernisierungen wurden im/am Haus durchgeführt (chronologisch):

– 2024: Treppenaufgang Eingangsbereich (Geländer wird aktuell montiert).
– 2023: Erneuerung der Loggia im Dachgeschoss.
– 2022: Garagensektionaltore mit elektrischen Antrieben und Funksteuerung.
– 2022: Teilerneuerung der Einbauküche EG.
– 2021: Diverse Fenster erneuert (3-fach-Verglasung).
– 2021/2020: mehrere Klima-Aggregate und -endgeräte.
– 2020: Photovoltaikanlage mit 15 Modulen und Speicher/Steuerung (5 kW).
– 2020/2018: Markisen auf Terrasse EG.
– 2017: Brennwert-Gaszentralheizung.
– 2016: Velux-Dachflächenfenster im Dachspitz.
– 2012: Terrassenüberdachung mit Glasschiebetüren.
– 2004: Kachel-Kaminofen.
– 1998: Einbauküche EG.

Darüber hinaus wurde im Zuge des Dachspitz-Ausbaues dort ein Badezimmer eingerichtet.

Das Haus befindet sich in gutem und gepflegtem Zustand, ohne Sanierungsstau.
Neben den üblichen einfachen Renovierungs-/Schönheitsarbeiten im Innenbereich und einigen Fliesen auf der Terrasse, ist lediglich eine Modernisierung der Gäste-Bäder in EG und UG zu empfehlen.

Ein auf dem Grundstück seitlich gelegener weiterer PKW-Stellplatz vervollständigt dieses Angebot.

Der Verkauf des Anwesens erfolgt aus erster Hand wegen Wegzug der Familie.

LAGE:

Sehr schöne, ruhige Aussichtslage über dem Ort in gehobenem Wohngebiet mit offener EFH-/ZFH-Bebauung, wenige Gehminuten vom Ortsrand entfernt. Der Blick über den Ort und in die Taunuswälder dahinter ist lagebedingt unverbaubar (Bestandsgebiet).

ALLGEMEIN:

Niedernhausen mit seinen fast 15.000 Einwohnern liegt im Naturpark Rhein-Taunus, im westlichen Teil des Rhein-Main-Gebietes nördlich von Wiesbaden. Die Ortsteile Niedernhausen (der alleine über die Hälfte der Gesamteinwohner beherbergt) und Königshofen erstrecken sich an den Hängen eines Tals. Die Gemeinde ist umgeben von Mischwald (60 Prozent der Gemarkungsfläche). Im Zuge der hessischen Gebietsreform wurde am 1. Januar 1977 aus den bisher selbständigen Gemeinden Niedernhausen mit dem Ortsteil Königshofen, Engenhahn, Niederseelbach, Oberseelbach und Oberjosbach die Gemeinde Niedernhausen i. Ts..

WIRTSCHAFT:

Niedernhausen gilt im Allgemeinen als Schlafstadt, d. h. die Gemeinde dient vorwiegend Pendlern als Wohnsitz , die die Großstädte des Rhein-Main-Gebietes zum Ziel haben. Mit ca. 30 % hat dabei Wiesbaden den größten Anteil, dicht gefolgt von Frankfurt am Main.

Die Kaufkraft liegt bei über 21.000 Euro pro Einwohner und damit ca. 28 % über dem Bundesdurchschnitt. Sie ist damit auch die höchste im Rheingau-Taunus-Kreis.

Niedernhausen beherbergt vor allem kleine und mittlere Betriebe, überwiegend auf dem Dienstleistungssektor. Mittlerweile existieren über 30 High-Tech-Firmen, darunter ca. 20 in der IT-Branche sowie sieben Firmen in der Mess- und Regeltechnik. Der größte Arbeitgeber der Gemeinde mit 220 Beschäftigten ist die Hartmann Druckfarben GmbH in Niederseelbach, die seit 1968 hier angesiedelt ist. Ein weiterer großer Arbeitgeber, das RAMADA Hotel Micador ist ein Tagungs- und Kongresshotel mit 254 Zimmern und dem angeschlossenen Rhein-Main-Theater.

VERKEHR:

Der Bahnhof Niedernhausen befindet sich an der Main-Lahn-Bahn, die von Frankfurt am Main nach Limburg an der Lahn führt, und ist Hauptknotenpunkt dieser Strecke zwischen Frankfurt-Höchst und Eschhofen, da hier die Ländchesbahn zum Hauptbahnhof Wiesbaden abzweigt. Seit dem Jahre 1975 ist Niedernhausen zudem Endhaltepunkt der S-Bahn-Linie S2, welche die Gemeinde mit einer Fahrzeit von etwa 35 Minuten mit dem Frankfurter Hauptbahnhof verbindet. Durch die Gemarkung verläuft außerdem parallel zur Bundesautobahn 3 die Schnellfahrstrecke Köln-Rhein/Main mit dem 2.765 m langen Niedernhausener Tunnel. Neben den Zugverbindungen nach Frankfurt am Main, Wiesbaden und Limburg an der Lahn besteht eine Stadtbusverbindung nach Wiesbaden (Linie 22), der die Ortsteile Oberjosbach, Niedernhausen und Königshofen in einer Fahrzeit von etwa 30 Minuten mit der Wiesbadener Innenstadt verbindet. Zudem gibt es einen innerörtlichen Busverkehr, der alle Ortsteile mit der Hauptgemeinde und dem Bahnhof verbindet. Überregionale Buslinien fahren ebenfalls den Bahnhof in Niedernhausen an.

BILDUNGSEINRICHTUNGEN:

Insgesamt sechs gemeindeeigene Kindergärten existieren in den Ortsteilen Niedernhausen (Ahornstraße und Schäfersberg), Königshofen, Niederseelbach, Oberjosbach und Engenhahn. Daneben betreibt die Katholische Kirche den Kindergarten St. Josef.

In Niedernhausen gibt es zwei öffentliche Schulen. Die Theißtalschule im Ortsteil Niedernhausen wurde Ende der 1990er Jahre von einer Grundschule mit Förderstufe in eine Kooperative Gesamtschule mit Grundstufe sowie Gymnasial-, Realschul- und Hauptschulzweig ausgebaut. Die Lenzenbergschule im Ortsteil Niederseelbach ist eine sogenannte Mittelpunkts-Grundschule für die Ortsteile Engenhahn, Niederseelbach und Oberseelbach. Im Ortsteil Königshofen gibt es zudem ein Privatgymnasium sowie eine Musikschule.

Treppenaufgang, überdachter Eingang mit verglaster schwerer Holzkassetten-Haustüre.
Eingangsflur mit Treppenhaus (OG und KG). Marmor-Bodenbelag.
Eingangstür WE 1.

ERDGESCHOSS (WE 1, ca. 102 m² Wohnfläche):

Große zentrale geflieste Diele mit Zugängen zu allen EG-Räumen.

Wohnzimmer (ca. 32 m²) mit Erker und Ausgang zu Terrasse/Garten.
Mehrere Fensterfronten. Eiche-Fischgrät-Parkettboden. Großer Kamin-Kachelofen. Klimagerät.
Terrasse (ca. 21 m²): Gefliest. Glas-Überdachung ähnlich eines Wintergartens. Windschutz seitlich.
3 Markisen & Seitenmarkise. Klima-Aggregat für mehrere Klimageräte im Haus.
Außentreppe von der Terrasse in den Garten.

Küche mit Einbauküche/Geräten (2022 teilerneuert: Granit-Arbeitfläche/-sockel, Spüle, Herd, Lüftung), Sitzecke.

Esszimmer (bisher als Büro-/Arbeitszimmer genutzt). Laminatboden.

Badezimmer 1: Zwei Waschbecken, separierte Dusche, Wanne, Bidet, WC mit Vorwandinstallation.

Gästebad 1: Dusche, Waschbecken und WC (aus Baujahr), Belüftung.

Abstellkammer 1.

Elternschlafzimmer 1: Parkettboden, 2. Ausgang zur Terrasse, Klimagerät.

* Im Erdgeschoss Fenster überwiegend 3-fach verglast.

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Vom Eingangsflur Aufgang über massive Betontreppe mit Marmorbelag.
Treppenpodest, Eingangstür WE 2.

DACHGESCHOSS (ca. 84,32 m² Wohnfläche):

Große zentrale Diele 2 mit Zugängen zu allen DG-Räumen. Vinyl-Kork-Bodenbelag.

Wohnzimmer 2 (ca. 25 m²) mit Erker und Ausgang zur Loggia.
Mehrere Fensterfronten mit schöner Aussicht. Eiche-Fischgrät-Parkettboden.
Teilüberdachte Loggia (ca. 9 m², 2023 erneuert), Plattenbelag & Brüstung. SAT-Empfangsanlage.
Klima-Aggregat.
PV-Anlage auf Dachfläche mit 15 Modulen.

Küche 2 mit einfacher Einbauküche. Sitzecke. Fliesenboden.

Kinderzimmer. Parkettboden. Dachschräge mit Holzpaneelen verkleidet.

Badezimmer 2: Zwei Waschbecken, separierte Dusche mit neuer Glasabtrennung, Wanne, WC mit Vorwandinstallation (dunkelblaue Wandfliesen). Erneuertes Velux-Dachflächenfenster, zusätzliche Ablüftung.

Elternschlafzimmer 2: Parkettboden, 2. Ausgang zur Loggia, erneuertes Velux-Dachflächenfenster. Klimaanlage.

Nische (vorher Gästebad) mit Treppenaufgang in den ausgebauten Spitzboden.

* Im DG ein Fenster mit 3-fach-Verglasung, restl. Fenster 2-fach-Isoverglasung.

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SPITZBODEN (ca. 21 m² nutzbare Wohnfläche).

Aufgangsdiele mit Parkettboden. Stauflächen in den Abseiten, teilweise Einbauschränke. Mehrere Dachflächenfenster und Ausstieg Schornsteinfeger.
Gästebad 2 mit Dusche/Glasabtrennung, Waschbecken, WC und Abstellnische. Erneuertes Dachflächenfenster.
Schlaf-/Spielzimmer mit holzverkleidetem, offenen Luftraum. Seitliche Nischen. Vinyl-Kork-Bodenbelag.

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Vom Eingangsflur Abgang über massive Betontreppe mit Marmorbelag.

UNTERGESCHOSS (ca. 65 m² Nutzfläche – ohne Doppelgarage):

Flur mit Marmor-Bodenbelag.
Elektrohauptverteilung. Derzeit 1 Zähler für gesamtes Haus (da bisher nicht fremd vermietet).
Steuerung/Gleichrichter/Speicher für PV-Anlage.

Große zentrale Diele 3.

Keller 2 (Vorratskeller). Gefliester Boden. Keller-Oberlichtfenster. Hausanschlüsse.

Gästebad 3: Dusche, Waschbecken & WC (aus Baujahr). Belüftung.

Abstellkammer 2. Anschlüsse für Mini-Küche vorhanden!

Hobbyraum: Als Gäste-/Schlafzimmer ausgebaut/beheizt. Teppichbodenbelag. Großes Fenster gartenseitig.

Heizungs- und HWR-Raum (gefliest, Fenster):
Gas-Zentralheizungsanlge (2018) mit 200 l-Warmwasserbehälter.
Stellplätze für Waschmaschine/Trockner mit Anschlüssen. Waschbecken. Wasserfilter
Gaszähler. Heiz- und Wasserverrohrung (gedämmt).
Kabelanschluss, Glasfaseranschluss, SAT-Verteilung.

Keller 1 (ausgebaut als Gäste-/Arbeitszimmer). Beheizt. Laminatboden. Großes Fenster.

DOPPELGARAGE (ca. 31 m², im Haus):

Großes, elektrisch betriebenes, funkgesteuertes Sektionaltor.
Separate Eingangstür.
Estrich- und Fliesenbodenbelag.
Lager- und Werkstattflächen.
Wasseranschluss mit Waschbecken.
Gepflasterte Fläche vor der Garage auf dem Grundstück.

WEITERE MERKMALE:

– Wohnhaus in Massivbauweise: Untergeschoss-Außenwände in Hohlblock-Betonsteine (36,5 cm), aufstehendes Gebäude 30 cm Poroton-Außenmauern.
– Dacheindeckung Frankfurter Pfanne. Dachdämmung Glaswolle.
– Weisshaupt Brennwert-Gaszentralheizung (2018) mit Warmwasserbereitung.
– Q-Cells-Photovoltaikanlage mit 15 Modulen, Steuerung und Speicher – Leistung 5 kW.
– Fenster Isoverglasung, im Dachgeschoss überwiegend 2-fach-Verglasung, im Erdgeschoss überwiegend 3-fach-Verglasung.
Senkrechte Fenster mit Rollläden. Marmorfensterbänke überwiegend.
– Bodenbeläge unterschiedlich: Wohnzimmer mit Fischgrätparkett, Bäder und Flure gefliest, tlw. Naturstein. ansonsten Parkettboden, Kork/Vinyl-Verbundbelag, wenige Räume mit Laminatboden.
– Innentüren Mahagoni oder Nussbaum natur.
– Mehrere Klimageräte

GRUNDSTÜCK:

– Schön geschnittenes, gepflegtes Grundstück mit vielen Nutz- und Zierpflanzen, Hecken/Büschen und Einfriedungen.
– Zugang zum Haus durch kleinen Vorgarten über neu erstellten Treppenaufgang mit Geländer.
– Seitlich des Hauses 3. PKW-Stellplatz (Außenstellplatz).
– Rückseitiger Garten, bestehend aus Rasenfläche, Holzgeräteschuppen, Nutzgartenbereich/Kompost und hinterer Einfriedung. Seitliches Törchen.