Historisches Stadthaus mit Garten und Garage – kernsaniert.

Auf diesem Grundstück in einer Wohnstraße in der Nähe des Bachlaufs der Aar wurde im Jahre 1929 dieses charaktervolle Stadthaus in Ziegelstein-Massivbauweise errichtet, welches in den ´60er-Jahren einen rückseitigen Anbau zur Vergrößerung der Wohn- und Nutzfläche erhielt.

Nach einigen Irren und Wirren über die Jahrzehnte (u. A. nicht umgesetzte Planung zur Umwidmung als Ärztehaus direkt nach dem Krieg) erwarben schließlich die heutigen Eigentümer das Objekt und nahmen in den Jahren 2001 und 2003/2004 eine umfangreiche Kernsanierung des Hauses vor, im Rahmen welcher die folgenden Gewerke durchgeführt wurden:

2001:

– Entkernung und Gießen neuen Estrichs mit Entkopplungsmatte (EG komplett, OG/KG teilweise).
– Alle Bodenbeläge (Dielenböden, Fliesenböden, Teppichboden und Laminat) erneuert.
– Alle Heizungs-, Wasser- und Abwasserrohre. Heizkörper überwiegend neu, einige Original-Gußeisenheizkörper sind
erhalten.
– Bäder und Sanitärobjekte komplett.
– Elektrik komplett (alle Leitungen, Haupt-/Unterverteilungen, Schalter/Steckdosen), SAT-/Tel.-Leitungen.
– Dach komplett incl. Echtschiefer-Eindeckung und Mineralwolldämmung des gesamten Dachbereichs.
– Anbau-Dach Bitumenbahnen/Isolierung neu.
– Entwässerung außen (Regenrinnen/Fallrohre), Abwasser-Kanaldeckel.
– Alle Fenster, Außentüren, Rollläden(-kästen), Vordach, Garagentor/Rolltor, verzinkte Treppe zur Terrasse.
– Alle Innentüren (hochwertige Kassettentüren), bis auf erhaltene Original-Flügeltüren.
– Innenrenovierung: Rigipsplatten/Wand- und Deckenverputz/abgehängte Decken/Tapeten + Anstriche/Sitz-Karrée. Aufarbeitung der Holztreppen, hohe Sockelleisten.
– Alarmanlage.

2003/2004:

– Hausfassade Verputz + Anstrich.
– Einbauküche.
– Garten, Außenanlagen, Terrasse.
– Swimmingpool (5,30 m x 3,20 m) mit Filteranlage. Solaranlage für Pool.

Noch empfohlene abschließende Arbeiten:

– Hier und da Renovierung wohnbedingter Abnutzung / Schönheitsarbeiten in Haus und Garten.
– Ggf. Verputzen/Renovierung der „Original“-Kellerräume (teils leichte Feuchtigkeit alters- und bauartbedingt – sehr starke
Bruchsteinmauern im KG). Vervollständigung der Kellerdecken-Dämmung.

Neben einem heimeligen Eingangsbereich, der ein originelles Sitz-Karrée beherbergt, besticht insbesondere der ca. 50 m² große Wohnbereich durch eine attraktive Dreiteilung in Esszimmer, Wohnzimmer und „Wintergarten“ (= Anbau rückseitig, mit Ausgang zur Terrasse und Garten) über die gesamte Tiefe des Hauses, sowie die hier verlegten Pitch-Pine- und Fichte-Massivdielen. Dies prägt zusammen mit den für das Baujahr typischen (Glas-)Sprossen-Flügeltüren, einem Stützpfeiler-Bogen-Ensemble im Wohnzimmer, und mediterranen Gestaltungselementen den Charakter dieses einzigartigen Hauses, welches sich der Familie mit Kindern gleichermaßen wie dem anspruchsvollen Paar empfiehlt.

Das Obergeschoss verfügt über drei große Schlafzimmer sowie das Gäste-WC und das Haupt-Badezimmer.

Das Dachgeschoss ist als „Adlerhorst“ zur Wohnfläche ausgebaut worden und verfügt im vorderen Bereich über giebelhohen Luftraum, während sich über dem dahinter gelegenen Schlafzimmer (Wasseranschlüsse wurden bis hierhin hochgeführt) noch ein Speicherboden befindet. Der Treppenzugang zum DG führt an einer dachneigungsbedingten Engstelle vorbei (Kopf seitlich einziehen), die durch eine (bereits einmal geplante) Gaube begradigt werden kann.

Außenanlage und Garten wurden im Zuge der Sanierung grundlegend neu gestaltet und sind mit Bepflanzung üppig ausgestattet, so dass Schattenliebhaber in den heißen Monaten auf der Terrasse ein laues Plätzchen finden, Sonnenanbeter ggf. aber ein Zurückschneiden der Korkenzieherweiden bevorzugen werden.

Ruhige Lage in einer Wohnstraße unweit des alten Stadtkerns, umgeben von offener Wohnhaus-Bebauung mit viel Grünfläche. Alle Einrichtungen für den täglichen Bedarf sowie Haltestellen des ÖPNV (Bus und Bahn) befinden sich in Laufweite.

MIKRO- UND MAKROUMGEBUNG:

Die Verbandsgemeinde Diez (25145 Einwohner, Stand: 2011) liegt im Rhein-Lahn-Kreis in Rheinland-Pfalz.

GEMEINDEN:

Diez besteht neben der Stadt Diez aus 22 Gemeinden:
Altendiez, Aull, Balduinstein, Birlenbach, Charlottenberg, Cramberg, Diez (Stadt), Dörnberg, Eppenrod, Geilnau, Gückingen, Hambach, Heistenbach, Hirschberg, Holzappel, Holzheim, Horhausen, Isselbach, Langenscheid, Laurenburg, Scheidt, Steinsberg und Wasenbach.

DIE STADT DIEZ:

Die Stadt Diez bildet mit der angrenzenden, hessischen Stadt Limburg an der Lahn ein länderübergreifendes Mittel- und
Doppelzentrum mit rund 45.000 Einwohnern. Das Zentrum von Diez liegt vier Kilometer südwestlich von Limburg an der Lahn und 31 Kilometer östlich von Koblenz. Die Stadt Limburg (Hessen) schließt sich nahtlos an Diez an. Die Landschaft um Diez gehört zum Rheinischen Schiefergebirge. Das Lahntal bildet dabei die Grenze zwischen den Mittelgebirgen des nördlich gelegenen Westerwaldes und des nach Süden ansteigenden Taunus.

VERKEHRSANBINDUNGEN:

Die Bundesautobahn 3 mit der Anschlussstelle 41 Diez und die Bundesstraßen 54 und 417 stellen die Hauptverkehrsadern für Diez dar. Diez ist über die Bahnstrecke Koblenz-Gießen (Lahntalbahn) an das deutsche Bahnnetz angeschlossen und wird sowohl von der Vectus Verkehrsgesellschaft mbH als auch von der Deutschen Bahn AG bedient. Weitere Bahnlinie: Bahnstrecke Limburg – Altenkirchen mit dem Haltepunkt Diez-Ost an der Stadtgrenze zu Limburg stellt die Verbindung in den Westerwald her. Zahlreiche Buslinien im Verkehrsverbund Rhein-Mosel (VRM) verbinden Diez im ÖPNV mit dem Umland.

SCHULEN:

(1) Karl-von-Ibell-Schule, Grundschule,
(2) Pestalozzischule, Grundschule und Schwerpunktschule, Stadtteil Freiendiez,
(3) Sophie-Hedwig-Gymnasium, Ganztagsschule und Gymnasium,
(4) Nicolaus-August-Otto-Schule, u.a. Berufsschule,
(5) Berufsfachschulen verschiedener Ausrichtung, Berufsoberschule,
(6) Berufliches Gymnasium mit den Fachrichtungen Wirtschaft und Umwelttechnik,
(7) Freie Waldorfschule Diez, Ganztagsschule und Gesamtschule mit dreizehn Klassenstufen,
(8) Optonia, private Fachschule für Augenoptik und Optometrie,
(9) IB-Außenstelle Diez des Internationalen Bunds (IB), außerbetriebliche Ausbildung von benachteiligten und behinderten Jugendlichen und jungen Erwachsenen,
(10) Theodissa Realschule plus Diez, Ganztagsschule und Realschule plus, Schulträger: Kreisverwaltung Rhein-Lahn.

ARCHITEKTUR UND KULTUR:

Beherrscht wird das Stadtbild vom hochmittelalterlichen Grafenschloss Diez. Das Museum Nassau-Oranien in Schloss Oranienstein bietet regelmäßige Führungen durch die barocken Räumlichkeiten des Schlosses an und zeigt die Bezüge von Diez, über das Adelsgeschlecht der Oranier zum heutigen niederländischen Königshaus auf.

KLEINE GESCHICHTE:

Die Grafen von Diez werden im Jahr 1073 zum ersten Mal namentlich in einer Verkaufsurkunde von Gütern in Bodenheim erwähnt. Heinrich II. von Diez begleitete Friedrich Barbarossa auf dessen Italienzügen. Die Stadt Diez erhielt durch Ludwig den Bayern 1329 das Stadtrecht. Eine Stadtbefestigung mit Mauer und fünf Toren wurde daraufhin errichtet. Die Stadt wurde später der Stammsitz der Grafen von Nassau-Diez, die im 17. und 18. Jahrhundert als Statthalter in den Niederlanden Dienst taten und auf die das heutige niederländische Königshaus zurückgeht.

Bepflanzte Vorgartenfläche, Treppenaufgang mit Glasüberdachung, Hauseingang.

ERDGESCHOSS (ca. 80 m²):

Windfang mit Treppenabgang zum Kellergeschoss. Steuerung Alarmanlage. Glastüre zum Wohnbereich.
Diele. Treppenaufgang zum Obergeschoss (Original-Holztreppe mit Eichenstufen). U-förmige Holzsitzgruppe mit Stauraum unter den Sitzflächen (Schreiner-Sonderanfertigung). Gegensprechanlage.

Wohnbereich-Ensemble (ca. 50 m²):

– Esszimmer mit Erker und Durchgang zum Wohnzimmer mit Original-Sprossen-Flügeltür. Massivdielen.
– Wohnzimmer mit Pitch-Pine-Massivdielen, abgemauerter Bogendurchgang. E-Unterverteilung EG. Heizungs-Hauptsteuerung. Zusätzliche Tür zur Diele.
– „Wintergarten“-Wohnzimmererweiterung mit großen Fensterflächen, Massivdielen und Ausgang/Treppe zu Terrasse und Garten. Großer offener Durchgang zum Wohnzimmer, Flügeltüren hierzu vorhanden (derzeit ausgehängt).

Küche mit Essplatz und IKEA Einbauküche (massive Buche-Arbeitsplatte, Keramikspüle, Ceranfeld & Backofen, Dunstesse, Geschirrspüler, Boden- und Hängeschränke, tlw. mit Glaseinsätzen).
Küche „2“ mit Erweiterung der Einbauküche (Boden- und Hängeschrank, erhöhte Mikrowelle). Großer Wandschrank sowie rückseitiger Zugang zum „Wintergarten“.

OBERGESCHOSS (ca. 80 m²):

Treppenpodest mit Aufgang zum Dachgeschoss. Zentrale Diele mit Gegensprechanlage. E-Unterverteilung OG.

Gäste-WC mit Waschbecken.

Badezimmer mit großem Doppelwaschtisch (Sonderanfertigung mit Staufächern, 2 Waschbecken und geflieste Mosaik-Oberfläche). Vorwandinstallation/Ablage und großer Spiegel. Badewanne in 45°-Anordnung. Separate Viertelkreis-Wellness-Dusche. Abgemauerter Raumteiler mit diskreter Anbringung von WC und Bidet. Zusätzlicher Handtuch-Heizkörper.

Schlafzimmer 1 (Masterbedroom, ca. 26 m²), Zugang über Badezimmer.
Schlaf-/Kinderzimmer 2 (mitte).
Schlaf-/Kinderzimmer 3 (vorne).

DACHGESCHOSS (ausgebaut, teilweise offene Fachwerkkonstruktion, ca. 30 m²):

Treppenaufgang mit Schräge. Treppenpodest und Zugangstür.

Kleines Wohnzimmer 2 (= z. B. Wohnbereich heranwachsende Familienangehörige), offener Dach-Luftraum mit 2 Velux-Dachflächenfenstern (abdunkelbar). Nut- + Feder-Holzdecke. Firsthöhe innen ca. 3,50 m.
Durchgang mit Einbauschrank rechts und Zugangsnische/Dachausstieg links für Schornsteinfeger. 8-Fach-SAT-Verteilung.
Schlaf-/Kinderzimmer 4. Wasseranschlüsse vorhanden.

Dachboden/Speicherfläche über dem Schlafzimmer.

KELLERGESCHOSS (ca. 75 m²:

Gemauerte Treppe, Flur, Querdiele. Brandschutztüren.

Abstellnische unter der Treppe.

Hausanschlussraum mit Elektrohauptverteilung/E-Unterverteilung KG/Erdungsschiene. Lager-/Abstellfläche.

Heizungsraum mit Lager-/Abstellfläche. Nach außen führende Wasserverrohrung für Gartenbewässerung/-sprinkleranlage.

HWR-Raum (beheizt) mit Podest/Stellplätzen für Waschmaschine/Trockner, Waschbecken/Wasseranschlüssen. Weitere Abstellfläche. Gedämmte Heizungsverrohrung/-verteilungsinstallation. 5 cm Styrodur-Deckenisolation. Zentralablauf im Boden mit fest installierter Pumpe. Nebenausgang mit ESG-Sicherheitsglas und elektrischem Rollladen. Innenzugang zur Garage.

Garage (Übergröße, beheizt) mit Werkstatteinrichtung. Elektrisches, wärmegedämmtes Sektionaltor. 380 V-Anschluss.

Treppenabgang, Hausanschlussraum und Decke HWR-Raum sind modernisiert, übrige Kellerräume (Böden/Wände/Decken) unrenoviert/im Originalzustand.

WEITERE MERKMALE:

– Hauptgebäude in Ziegelbauweise massiv errichtet, 45 cm Außenwandstärke. Anbau massiv in HBL50 (30cm Außenmauerwerk). Kellergeschoss Bruchstein-/Ziegelsteingewölbe massiv.
– Echtschiefer-Dacheindeckung, Mineralwolle-Sparrendämmung.
– Alle Fenster des Hauses = Wärmeschutzverglasung (auch im Kellergeschoss). Rollläden an den senkrechten Fenstern, im Erdgeschoss überwiegend elektrisch mit programmierbarer Steuerung.
– Buderus G 124 Gas-Heizungsanlage (1991, Abgasverlust lt. neuester Schornsteinfegermessung 7%). Mittelfristig Erneuerung einplanen!
– Hochwertige italienische Bodenfliesen im Eingangs-, Dielen und Küchenbereich mit Einlegern/Ornamenten/Rosette.
– Pitch-Pine-Massivdielen im Wohnzimmer, Fichte-Massivdielen in den übrigen Wohn-/Schlafräumen und Bad/Gäste-WC mit hohen weißen Sockelleisten (Ausnahme: 2 Schlafzimmer, dort hochwertiger Teppichboden, Laminat- und Teppichboden im Dachgeschoss).
– Überwiegend Strukturputz in den Innenräumen; abgehängte verputzte Decken, tlw. Strukturtapeten.
– Elektro-Unterverteilungen in jeder Etage separat, FI-Schutz.
– Alarmanlage mit umfangreichen Funktionen/Programmiermöglichkeiten (Bewegungsmelder in allen Räumen, Brandschutz/Rauchdetektoren usw.).
– Leistungsfähige DSL-Versorgung. SAT- UND Kabel-Anschlüsse vorhanden.
– Lichte Deckenhöhen in EG / OG = 2,47 m.
– Kellerfenster mit Einbruchschutz (Schmiedeeisen-Vergitterung).

GRUNDSTÜCK:

– Komplett eingefriedetes Grundstück mit z. T. hohen Holz-Sichtschutzelementen.
– Carport mit seitlicher Zufahrt und elektrischem Rolltor, weiterer kleiner Stellplatz vor der Garage. Seitlicher Grundstückseingang (Tür zur Terrasse).
– Gepflasterte Terrasse mit Außengrill. Viel Beschattung durch zwei große Korkenzieher-Weiden.
– Rasenfläche am unteren Ende des Grundstücks mit eingelassenem Außenpool.
– Geräteschuppen mit Sandfilter/Rückspülung für den Pool und Beheizung hierfür mittels Solarpaneelen auf dem Carport-Dach (muss mal von Rank-Bewuchs freigeschnitten werden), und überdachbare Pergola im Garten.
– Weitere seitliche Garten-/Nutzfläche (für Pflanzgarten u. A.), kleines Gewächshäuschen.
– Umfangreiche Zier- und Einfriedungsbepflanzung (Hecken/Büsche/kleine Bäume u. A.).
– Carport, Geräteschuppen, Pergola und Gewächshäuschen jeweils mit massiver Betonfundamentierung ausgestattet.