Sind Sie auf der Suche nach einer ausgefallenen und stilvollen Immobilie, die genügend Platz auch für die Familie bereitstellt?
Möchten Sie ein kleines Ladengeschäft betreiben und soll die Immobilie nicht nur diese Räumlichkeit bieten, sondern auch geschäftsgünstig liegen? Schätzen Sie es, in einem historischen und sehr attraktiven Gehöft zu wohnen und zu arbeiten, welches in einer der beliebtesten „Puppenhaus“-Straßen dieses Weinortes eingebettet ist?

Dann lohnt sich hier ein näherer Blick: Ein altes Adelsgehöft, dessen Ursprung und Grundmauern auf das Jahr 1331 zurückgehen, und welches in den Jahren 1996/1997 liebevoll saniert und restauriert wurde.

Die hier angebotene Wohnung ist de facto ein Haus-im-Haus, in welchem sich die Gewerbe- und Nutzfläche im Erdgeschoss, und die Wohnräume im 1. bis 3. OG befinden.

Gemäß Denkmalschutz-Vorgaben wurden die noch vorhandenen Stilelemente in der Wohnung – wie z. B. Holztreppen, Deckenverzierungen, Flügeltüren – soweit wie möglich konserviert und restauriert, und soweit wie nötig um moderne Elemente – insbesondere Haustechnik – ergänzt. Weitere klassische Merkmale sind die Holz-Sprossenfenster (als Wärmeschutzverglasung), die Dacheindeckung mit Bieberschwanz-Schindeln und Schiefer-Einfassungen, sowie die originalgetreuen Fassadenfarben. Wo die Originalsubstanz nicht erhalten werden konnte, wurden moderne Materialien eingesetzt.

Das Ladengeschäft bietet ca. 18 m² Fläche und eine Verkaufs-Theke. Ein weiterer Rückseitiger Raum kann sowohl als Arbeitszimmer/Büro, Lagerraum zum Ladengeschäft, oder auch weiteres Schlafzimmer genutzt werden.

Im 1. OG befinden sich ein Wohn- und Esszimmer-Ensemble, die Küche mit moderner und vollständiger Ausstattung sowie ein Schlaf- und Gästezimmer. Das 2. OG bietet ein großzügiges Badezimmer mit Wanne und separater Dusche sowie drei Schlaf- oder Kinderzimmer, eines davon hofseitig mit zwei großen Braas-Dach-Schiebefenstern, so dass sich hier in Sekundenschnelle eine kleine Loggia zaubern lässt.

Ein kleiner Freisitz ist machbar, kostet allerdings noch etwas Aufwand!

Der Dachspitz im 3. OG könnte als Abstell- oder Speicherraum „missbraucht“ werden, eignet sich aber – da mit Tageslicht und Heizung ausgestattet – viel besser als „Adlerhorst“-Spielzimmer für die Kleinen.

Der PKW-Stellplatz befindet sich geschützt seitlich im Hof und kann dazu erworben werden.

Attraktive und doch beschauliche Lage in einer Gasse mit vielen Fachwerkhäusern im historischen Herzen des Weinortes. Egal in welche Richtung Sie gehen: Überall in der Nähe finden Sie die Örtlichkeiten, Einrichtungen und Sehenswürdigkeiten, die diesen Ort so attraktiv machen: Straußwirtschaften, Restaurants (u. A. der Alte und der Neue Schwan), Weinprobierstände, eine Fähr-Anlegestelle zur Mainzer Seite, der Leinpfad und das Rheinufer, Geschäfte des täglichen Bedarfs, eine Eisdiele usw. usw..

Im Ort gibt es außerdem Discounter, eine Tankstelle und ein separiertes, aber florierendes Gewerbegebiet.

ALLGEMEIN:

Der Ortskern von Niederwalluf liegt westlich der Walluf am Rheinufer, hat sich aber weit auf die Ostseite ausgedehnt. Östlich des Bachs Walluf bis in die Nähe der Ortslage von Wiesbaden-Frauenstein erstreckt sich auch der Hauptteil der Niederwallufer Gemarkung mit den Weinbergen und dem Gemeindewald. Westlich der Walluf liegt nur ein kleiner Zipfel von weniger als 20 Hektar, der hauptsächlich vom Ortskern eingenommen wird.

GESCHICHTE:

Bei der ältesten erhalten gebliebenen urkundlichen Erwähnung als Waltaffa aus den Jahr 770 ist nicht zu klären, ob Nieder- oder Oberwalluf gemeint ist. Von Nidenwaldoff ist seit dem Jahr 1304 die Rede. Ursprünglich war der Ort östlich der Walluf rings um die heutige Ruinen der Johanniskirche und der Turmburg angesiedelt, scheint aber schon im 12. Jahrhundert, ähnlich wie Martinsthal, in den Schutz des Rheingauer Gebücks auf die westliche Seite verlegt worden zu sein. Damit war Niederwalluf Teil des kurmainzischen Rheingaus. nach Auflösung des Kurstaates ging der Ort 1803 an Nassau-Usingen und gehörte zur Zeit des Herzogtums Nassau zum Amt Eltville, danach zum Rheingaukreis.

Im Jahr 1971 schlossen sich die Gemeinden Oberwalluf und Niederwalluf freiwillig zur neuen Gemeinde Walluf zusammen.

VERKEHR:

Walluf ist gut an den ÖPNV angebunden, die Bushaltestelle (Wiesbaden-Rüdesheim-Wiesbaden) ist ca. 100 m entfernt. Mit der Bahn gelangen Sie in ca. 15 Minuten zum Wiesbadener Hauptbahnhof, mit dem PKW sind Sie in 10 Minuten in Wiesbaden.

Oberhalb des Ortes führt, als vierstreifige Umgehungsstraße ausgebaut, die Bundesstraße 42 durch die Gemarkung mit einer Abzweigung für die Bundesstraße 260. An dieser Abzweigung besteht eine Zufahrt vom Bundesfernstraßennetz nach Niederwalluf. Der Bahnhof Niederwalluf ist Station für den Regionalbahnverkehr zwischen Wiesbaden Hauptbahnhof und Koblenz. Über den Rhein führt eine Fahrrad- und Personenfähre nach Budenheim. Am Rheinufer führt ein Leinpfad, der bei Spaziergängern und Fahrradfahrern beliebt ist, nach Eltville. Nach Osten führt ein ebenso beliebter Weg über den Schutzdeich des Wasserwerkes Schierstein mit seiner Storchenkolonie zum Schiersteiner Hafen.

SPORT:

Der Segelclub Rheingau (SCR) ist in Walluf beheimatet. Er hat etwas über 300 Mitglieder, davon sind fast ein Drittel Jugendliche in einer eigenen Jugendabteilung. Der Gesamtbootsbestand beträgt ca. 180 Boote vom Kielschiff bis zur Jolle, die teilweise an einem Steg im Segelhafen liegen. Der Club wurde 1900 gegründet.

Zwei Fußballvereine sind in Walluf beheimatet: der FSV Oberwalluf, und die SG Walluf. Beide Vereine nutzen den Sportplatz im Johannisfeld am Rhein als Spielstätte.

Straßenseitiger, separater Eingang zum Ladengeschäft.

Wohnungs-Haupteingang im Hof.

ERDGESCHOSS:

Flur, Holztreppe ins 1. OG.

Zimmer oder Laden (ca. 18 m²) mit Theke, Elektro- und Netzwerkanschlüssen.

Gäste-WC mit Urinal, Stellplätze/Anschlüsse für Waschmaschine/Trockner.

Arbeitszimmer oder Büro, alternativ nutzbar Schlafzimmer.

1. OBERGESCHOSS:

Diele.

Wohn- und Esszimmer-Ensemble (ca. 27 m²), getrennt durch Original-Doppel-Flügeltür, Decken-Verzierungen.

Küche mit moderner Einbauküche und Geräten.

Schlafzimmer 1.

2. OBERGESCHOSS:

Diele.

Schlafzimmer 2 (zwei große Braas-Schiebe-Dachflächenfenster), Zugang über „Zugbrücke“.

Badezimmer mit Wanne, separater Dusche, Waschbecken und WC.

Kinderzimmer 1 und Kinderzimmer 2 (alternativ Gäste- oder weitere Arbeitszimmer).

3. OBERGESCHOSS:

Dachspitz, weiteres Kinder- oder Spielzimmer (alternativ Abstellraum).

KELLERGESCHOSS:

Im Gebäudeteil gegenüber, Kellerraum mit ca. 8 m² Fläche.

WEITERE MERKMALE:

– Alle senkrechten Fenster = Holz-Sprossenfenster mit Wärmeschutzverglasung, hochwertige Dachflächenfenster.
– Teilweise erhaltene Original-Stilelemente (Holzdielentreppen, Innentüren, Stuck- und Ornamentdecken).
– Komplettsanierung 1997 (Verrohrung, Elektrik, Fenster, Innenausbau, Bäder).
– Teil des denkmalgeschützten Gesamtensembles: Erhöhte Investitionsabschreibungen nach § 10 f resp. 7 i EStG möglich.
– PKW-Stellplatz geschützt im Hof (gesondert zu erwerben).

Das hier beschriebene Objekt „Maisonette Wohnung verkauft in Walluf“ wurde von VIVAT Immobilien vermittelt.