Großes, modernisiertes Ein-/Zweifamilienhaus mit großem Garten und Nebengebäuden

Dieses massiv errichtete, gepflegte Wohnhaus wurde in den ´50er Jahren um einen gartenseitigen, nicht-unterkellerten Anbau ergänzt und bietet auch der großen Familie eine Menge Platz. Hervorzuheben ist die gegebene flexible Aufteilung auf drei Wohnetagen (jede mit eigenem Badezimmer, zwei Küchen vorhanden) und separiertes Treppenhaus, so dass auch heranwachsende Kinder über einen eigenen Wohnbereich verfügen können bzw. Mehrgenerationen-Wohnen realisierbar ist. Die Geschosshöhen im EG und OG sind mit ca. 2,70 m überdurchschnittlich.

Ein Highlight ist die blickgeschützte und überdachte, seitliche Patio (Zugang von der EG-Küche aus), die sich bestens für das Sonntagsfrühstück oder lauschige Abende im Freien eignet. Außerdem können die Einkäufe trockenen Fußes von der Garage ins Haus gebracht werden.

Im Haus wurden zahlreiche Modernisierungen durchgeführt:

1995 – Kompletterneuerung des Erdgeschosses (Badezimmer, die meisten Fenster, Küche mit EBK, Böden, Wände, Innentüren, Wintergartenerker, Elektroverteilung).
Ende 2011 – Neue Brennwert-Gas-Zentralheizungsanlage und -warmwasserbereitung.
Renovierung der anderen Wohngeschosse hinsichtlich Böden, Wände und Innentüren zeitlich verteilt.

Einige Alt-Fenster sind in den Wohnbereichen noch vorhanden, die aber auch in Doppelglas ausgeführt sind. Die Gestaltung der Bäder im OG und DG stammt aus 1968, insbesondere aber die Fliesen bieten einen heute wieder gesuchten Retro-Charme, so dass – je nach Geschmack – bei einer evtl. späteren Modernisierung z. B. nur die Bodenfliesen und Badobjekte zu erneuern wären.

Im Garten findet sich viel Platz für Entspannung, Spiel und Spaß, sowie reichlich Kultivierungsfläche für den ambitionierten Hobbygärtner.

Zwei Garagen, eine mit weiterer Lager-/Arbeitsfläche sowie eine massives Nebengebäude mit mehreren Räumen und Hausanschluss stellen viel weitere Nutzfläche für Werkstatt, Hobby, Lagern u. A. zur Verfügung.

Das Grundstück befindet sich inmitten eines historisch gewachsenen, reinen Wohngebiets und ist umgeben von offener Ein- und Zweifamilienhausbebauung sowie Gartenflächen und Grünland. Die A66 ist ausreichend weit entfernt.

Bis zum Feldrand sind es nur wenige Schritte zu Fuß – Hundebesitzer werden dies schätzen.

MAKROUMGEBUNG:

Wiesbaden ist die Landeshauptstadt des deutschen Bundeslandes Hessen und mit seinen 15 Thermal- und Mineralquellen eines der ältesten Kurbäder Europas.

In dieser zweitgrößten Stadt des Landes wohnen zusammen mit den in Wiesbaden stationierten US-amerikanischen Soldaten und ihren Familienangehörigen, die bei den Volkszählungen nicht berücksichtigt werden, knapp 287.000 Menschen. Der Großraum Wiesbaden, neben der eigentlichen Stadt hauptsächlich aus dem angrenzenden Rheingau-Taunus-Kreis, den Städten Eppstein, Hochheim am Main, Hofheim am Taunus und den Gemeinden Bischofsheim und Ginsheim-Gustavsburg bestehend, zählt ca. 570.000 Einwohner. Wiesbaden bildet eines der neun Oberzentren des Landes Hessen und zählt ebenso wie Frankfurt am Main, Mainz, Darmstadt, Offenbach am Main und Hanau zu den Kernstädten des Rhein-Main-Gebiets.

Das Stadtgebiet von Wiesbaden ist in 26 Ortsbezirke aufgeteilt. Jeder Ortsbezirk hat einen Ortsbeirat unter dem Vorsitz eines Ortsvorstehers oder einer Ortsvorsteherin. Von den 26 Bezirken zählen sechs zur Kernstadt Wiesbaden-Alt, die übrigen 20 wurden für die seit 1926 eingegliederten Gemeinden gebildet. Außerhalb der Innenstadt finden sich ehemals selbständige Städte und Gemeinden, die zum Teil mittlerweile mit der Kernstadt verwachsen sind (Dotzheim, Schierstein, Biebrich, Bierstadt, Sonnenberg und Rambach). Die Stadtteile Kastel und Kostheim haben dabei kleinstadtähnlichen Charakter. Die Vororte im Osten (Naurod, Auringen, Breckenheim, Medenbach, Kloppenheim, Heßloch, Igstadt, Nordenstadt, Erbenheim und Delkenheim) besitzen einen dörflichen Charakter. Frauenstein ist neben Dotzheim der einzige Vorort im Westen.

Eingang zwischen Haus und Garage 1 mit Torbogen.

Überdachter Windfang mit kl. Treppenaufgang, Durchgang zum Garten.

ERDGESCHOSS (ca. 101 m²):

Eingangsdiele mit Treppenhaus.

Flur.

Wohnzimmer-Esszimmer-Kombination, verbunden durch einen geschwungenen Durchbruch. Eingepasster Einbauschrank (kann a. W. übernommen werden). Kaminofenanschluss möglich.

Küche 1 mit vollständiger moderner Einbauküche und Essecke mit passendem, befestigtem Tisch. Ausgang zur überdachten Patio.

Badezimmer 1 mit hellgrauen Fliesen, Waschtisch, Wanne, separate Dusche und WC.

Weiterer Flur/Durchgang.

GARTENSEITIGER ANBAU:

Quergang mit kleinem Wintergarten-Erker und Schrank-Nische, E-Verteilung EG mit FI-Schutz.

Gäste- oder Babyzimmer mit eingepassten Nischenschränken.

Schlafzimmer 1.

Abgeteilter kleiner En-suite-Vorraum (zu Schlafzimmer 1) mit Waschbecken und Rundfenster.

*** Aufteilung abweichend vom Grundriss: Ehem. WC = Flur zum Anbau, Raum mit 8,01 m² Fläche = Badezimmer 1, kein Durchgang von der Küche zum Anbau.

OBERGESCHOSS (ca. 64 m²):

Stilvolle Holztreppe.

Flur.

Schlaf-/Kinderzimmer 2.

Schlaf-/Kinderzimmer 3.

Ankleidezimmer.

Badezimmer 2 mit Wanne, Waschbecken und WC.

Küche 2 mit älterer Einbauküche (ideal für erwachsene Familienangehörige).

DACHGESCHOSS (ca. 52 m²):

Stilvolle Holztreppe.

Flur.

Großes, durchgehendes Studiozimmer. Kaminofenanschluss möglich.

Badezimmer 3 mit Wanne, Waschbecken und WC (Warmwasserversorgung durch separaten Durchlauferhitzer).

Schlaf-/Kinderzimmer 4.

Hauswirtschaftsraum, alternativ Küche 3.

*** Aufteilung abweichend vom Grundriss: Badezimmer 3 (ehem. WC) größer, Hauswirtschaftsraum/Küche 3 kleiner, straßenseitige Zimmer miteinander verbunden.

KELLERGESCHOSS (ca. 66 m²):

Massiv-Treppe
Kellerdiele mit Elektro-Hauptanschlüssen.
Flur.
Kellerraum 1.
Kellerraum 2
Heizungsraum mit Werkstattecke.
Kellerraum 4
Hauswirtschafts-/Kellerraum 5.
Kleiner Weinlagerraum (Zugang von Keller 5 aus).

Kellergeschoss unrenoviert.

GRUNDSTÜCK:

– Vorgarten.
– Garage 1 mit Schwingtor, rückseitiger Ausgang in den Garten.
– Größere Garage 2 mit Doppelflügeltor, PKW-Stellfläche mit „Bürgersteig“, Platz für weitere Werkstattzeile.
– Patio, zwischen Garage 2 (mit Durchgang) und gartenseitigem Nebengebäude gelegen. Zugang zum Garten. Travertinplatten als Bodenbelag, transparente Überdachung.
– Nebengebäude/Schuppen in Massiv-Mauerwerk mit mehreren Räumen und Wasser-/Elektroversorgung.
– Großer rückseitiger Garten mit Sandsteinplatten-Wegeführung, Terrassen, Rasenfläche, eingewachsenen Sträuchern und Büschen, Nutzgartenbereich und altem Baumbestand (einschl. einem Apfelbaum).
– Überdachte Fläche hinter dem Anbau (für Brennholz u. Ä.).

WEITERE MERKMALE:

– Gebäude in Massivbauweise (Ziegelmauerwerk), 38 cm/30 cm/24 cm Stärken.
– Dach eingedeckt mit Bieberschwanzschindeln.
– Mit Ausnahme einiger älterer Holz-Doppelglasfenster (1968) in den Wohnbereichen eneuerte Doppelglas-Wärmeschutzverglasung (teilweise abschließbar) und überwiegend Kurbel-Rolläden.
– Komplett erneuerte Brennwert-Heizungs-/Warmwasserbereitungs-Anlage (2011, Viessmann Vitodens 300 + Vitocell WW-Speicher).
– Zwei enthaltene Einbauküchen.
– Doppelzügiger Kamin, Anschluss eines Kaminofens auf allen Etagen möglich.
– Kaltdach, Aufbringung einer Bodendämmung im Dachboden (20 cm Polystyrol, Spanplattenabdeckung) leicht und kostengünstig möglich.
– Im Dachgeschoss Blick über Biebrich und Mainz.
– Gegensprechanlage.
– DSL-Kabel bis ins DG.
– Zahlreiche Modernisierungen im Haus (s. Beschreibung).

Objekt ID:W 1010
Kaufpreis:469.000,00 EUR
Zimmer:9
Wohnfläche:217,00 m²
Grundstücksfläche:741,00 m²
Grundfläche:135,00 m²
Baujahr:1935/1952
Preise zuzüglich Mehrwertsteuer:nein
Courtage:5,95 % v. Brutto-VKPreis (inkl. MwSt)
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