Großes Ein-/Zweifamilienhaus mit ELW in Taunus-Aussichtslage!

GRUNDSTÜCK UND GEBÄUDE:

Dieses große, massiv errichtete Wohnhaus wartet mit einer vorteilhaften Aufteilung und sehr großzügiger Wohnfläche auf. Hierdurch ist eine flexible Nutzung als Ein- oder Zweifamilienhaus mit Einliegerwohnung, Mehrgenerationenhaus für die große Familie, oder ggf. auch als Dreifamilienhaus gleichermaßen möglich (Wasseruhren und E-Zähler bereits getrennt).

Während das Grundstück in Hanglage relativ klein ist, besticht das Haus neben den vielen vorhandene Balkonen/Terrassen sowie den offenen, hellen Wohnbereichen insbesondere durch seine erhöhte Ortsrandlage direkt am Wald und gegenüber einer Streuobstwiese, ohne Durchgangsverkehr und mit Panorama-Aussicht über den Ort und die Taunuswälder. Wunderbar für Familien mit Kindern und/oder Hunden!

Trotz der idyllisch-ländlichen Lage besteht eine hervorragende Verkehrsanbindung zur A 3, nach Taunusstein und nach Wiesbaden.

MODERNISIERUNG:

Heizungskessel und Warmwasserversorgung wurden 2013 auf Brennwerttechnik umgestellt und komplett erneuert (Viessmann Vitodens 200 mit Vitocell 160 l Warmwasserbehälter, Druckausgleichbehälter, Zirkulation etc.).

Neben Maler-/Tapeziererarbeiten (Böden/Wände/Decken, tlw. schon roh bzw. belegreif), empfehlen sich eine Bad-Modernisierung, Austausch Dachflächenfenster/Eingangstür sowie Schönheitsarbeiten.

LAGE:

Grundstück und Haus liegen nicht nur am Ortsrand und direkt am Wald, sondern zählen zu den Höchstgelegenen im Ort, womit eine malerische Aussicht in die umliegenden Wälder des Taunus geboten wird. Gleichzeitig ist die Verkehrsanbindung trotz ruhig-ländlicher Lage hervorragend, da die A 3 (Anschlussstelle Niedernhausen) in ca. 10 Fahrminuten, die Stadt Taunusstein in ca. 5 Fahrminuten, sowie die Stadt Wiesbaden in ca. 12 Fahrminuten erreicht werden können.

ALLGEMEIN:

Niedernhausen mit seinen fast 15.000 Einwohnern liegt im Naturpark Rhein-Taunus, im westlichen Teil des Rhein-Main-Gebietes nördlich von Wiesbaden. Die Ortsteile Niedernhausen (der alleine über die Hälfte der Gesamteinwohner beherbergt) und Königshofen erstrecken sich an den Hängen eines Tals. Die Gemeinde ist umgeben von Mischwald (60 Prozent der Gemarkungsfläche). Im Zuge der hessischen Gebietsreform wurde am 1. Januar 1977 aus den bisher selbständigen Gemeinden Niedernhausen mit dem Ortsteil Königshofen, Engenhahn, Niederseelbach, Oberseelbach und Oberjosbach die Gemeinde Niedernhausen i. Ts.

WIRTSCHAFT:

Niedernhausen gilt im Allgemeinen als Schlafstadt, d. h. die Gemeinde dient vorwiegend Pendlern als Wohnsitz , die die Großstädte des Rhein-Main-Gebietes zum Ziel haben. Mit ca. 30 % hat dabei Wiesbaden den größten Anteil, dicht gefolgt von Frankfurt am Main.

Die Kaufkraft liegt bei 21.346 Euro pro Einwohner und damit ca. 28,5 % über dem Bundesdurchschnitt. Sie ist damit auch die höchste im Rheingau-Taunus-Kreis.

Niedernhausen beherbergt vor allem kleine und mittlere Betriebe, überwiegend auf dem Dienstleistungssektor. Mittlerweile existieren über 30 High-Tech-Firmen, darunter ca. 20 in der IT-Branche sowie sieben Firmen in der Mess- und Regeltechnik. Der größte Arbeitgeber der Gemeinde mit 220 Beschäftigten ist die Hartmann Druckfarben GmbH in Niederseelbach, die seit 1968 hier angesiedelt ist. Ein weiterer großer Arbeitgeber, das RAMADA Hotel Micador ist ein Tagungs- und Kongresshotel mit 254 Zimmern und dem angeschlossenen Rhein-Main-Theater.

VERKEHR:

Der Bahnhof Niedernhausen befindet sich an der Main-Lahn-Bahn, die von Frankfurt am Main nach Limburg an der Lahn führt, und ist Hauptknotenpunkt dieser Strecke zwischen Frankfurt-Höchst und Eschhofen, da hier die Ländchesbahn zum Hauptbahnhof Wiesbaden abzweigt. Seit dem Jahre 1975 ist Niedernhausen zudem Endhaltepunkt der S-Bahn-Linie S2, welche die Gemeinde mit einer Fahrzeit von etwa 35 Minuten mit dem Frankfurter Hauptbahnhof verbindet. Durch die Gemarkung verläuft außerdem parallel zur Bundesautobahn 3 die Schnellfahrstrecke Köln-Rhein/Main mit dem 2.765 m langen Niedernhausener Tunnel.

Neben den Zugverbindungen nach Frankfurt am Main, Wiesbaden und Limburg an der Lahn besteht eine Stadtbusverbindung nach Wiesbaden (Linie 22), der die Ortsteile Oberjosbach, Niedernhausen und Königshofen in einer Fahrzeit von etwa 30 Minuten mit der Wiesbadener Innenstadt verbindet. Zudem gibt es einen innerörtlichen Busverkehr, der alle Ortsteile mit der Hauptgemeinde und dem Bahnhof verbindet. Überregionale Buslinien fahren ebenfalls den Bahnhof in Niedernhausen an.

BILDUNGSEINRICHTUNGEN:

Insgesamt sechs gemeindeeigene Kindergärten existieren in den Ortsteilen Niedernhausen (Ahornstraße und Schäfersberg), Königshofen, Niederseelbach, Oberjosbach und Engenhahn. Daneben betreibt die Kath. Kirche den Kindergarten St. Josef.

In Niedernhausen gibt es zwei öffentliche Schulen. Die Theißtalschule im Ortsteil Niedernhausen wurde Ende der 1990er Jahre von einer Grundschule mit Förderstufe in eine Kooperative Gesamtschule mit Grundstufe sowie Gymnasial-, Realschul- und Hauptschulzweig ausgebaut. Die Lenzenbergschule im Ortsteil Niederseelbach ist eine sogenannte Mittelpunkts-Grundschule für die Ortsteile Engenhahn, Niederseelbach und Oberseelbach. Im Ortsteil Königshofen gibt es zudem ein Privatgymnasium sowie eine Musikschule.

Eingangs- und Einfahrtstor.
Hauseingang 1.

GARTENGESCHOSS / EINLIEGERWOHNUNG (2,5 ZKB, ca. 65 m²):

Flur mit E-Unterverteilung, Garderobendiele.
Badezimmer 1 mit Wanne, Waschbecken und WC.
Küche 1 mit Essplatz und Anschlüssen.
Wohnzimmer 1 mit zusätzlichem offenen Schlafbereich. Kaminofen-Anschluss vorhanden.
Schlafzimmer 1.
Überdachte Terrasse vor der Küche.

KELLER-/NUTZBEREICH (ca. 51 m² Nutzfläche):

Seitlicher Zugang zu den Kellerräumen.
Hauswirtschaftsraum (beheizt). Wasserhausanschluss, Waschbecken, Stellplätze für Waschmaschinen/Trockner.
Flur (beheizt). E-Hauptverteilerkasten mit 3 Zählern.
Keller-/Abstellraum 1.
Keller-/Abstellraum 2.
Treppenhaus.
Heizungsraum mit Brennwert-Gaszentralheizung und -warmwasserversorgung. Abstellfläche.

HOCHPARTERRE (Hauptwohnung, 4 ZKBB, ca. 131 m²):

Außen-Treppenaufgang zum rückseitigen Hauseingang 2 (Hauptwohnung) und zur großen, überdachten Terrasse (über Garage).

Eingangsdiele mit Garderobe, Treppenhaus mit Innenzugang.
Großes, helles Wohn- und Esszimmer-Ensemble 2 (ca. 41 m²) mit großen Fensterflächen und Zugang zu Balkon 1 (vorderseitig). Kaminofen-Anschluss möglich.
Küche 2 mit Anschlüssen und Zugang zu Balkon 2 (stirnseitig).
Flur mit E-Unterverteilung und Leitungsschacht.
Badezimmer 2 mit Wanne, separater Dusche, 2 Waschbecken, Bidet und WC. Wasseruhren.
Schlafzimmer 2.
Schlafzimmer 3 (mit Ausgang Balkon 1).
Schlafzimmer 4 (mit Ausgang Balkon 1).

DACHGESCHOSS (Erweiterung Hauptwohnung oder separate Einheit, 2,5 ZKBB, ca. 77 m²):

Treppenhaus, Empore mit Garderobe.
Wohnzimmer 3 mit Ausgang zu Balkon 3 (stirnseitig) und Aussicht über den Ort und in den Taunus. Giebelhohe Decke. Kaminofen-Anschluss möglich.
Diele mit E-Unterverteilung.
Badezimmer 3 mit Waschbecken, Wanne und WC (Renovierung incl. Fenster empfehlenswert).
Küche 3 mit Anschlüssen und „echtem“ Dunstabzug.
Schlafzimmer 5 mit Ausgang Balkon 4 (seitlich).
Kleines Arbeitszimmer (alt. Schlafzimmer 6)

Kleiner Speicherboden mit Klapptreppe. Isolation.

GRUNDSTÜCK:

Hoffläche und Zufahrt zur Garage.
Kleiner Garten vorne und seitlich, Zier- und Einfriedungsbepflanzung mit Bäumen, Büschen und Hecken.
Allseitige Zuwegung um das Haus.
Grundstücksfläche rückseitig zum Hang ansteigend.
Außen-Gastank für Heizungsanlage, 2.750 l.

WEITERE MERKMALE:

– Wohnhaus und Garage in Massivbauweise (Beton-Hohlblock-Mauerwerk, Außenmauern 30 cm – HBL50, Stahlbetondecken).
– Holz-ISO-Doppelglasfenster (Mahagoni), Marmorfensterbänke.
– Rollläden an den senkrechten Fenstern.
– Beton-Dachziegel-Eindeckung, Alukaschierte Glaswolledämmung.
– Im Wohnbereich überwiegend Innendämmung Styropor/Rigipsplatten.
– Mehrzügiger Kamin mit Anschlussmöglichkeiten für Kaminöfen/Feststoffbrenner.
– Erneuerte (2013) Brennwert-Gaszentralheizung Viessmann Vitodens 200 /-warmwasserversorgung Vitocell 160 l.
– Böden Estrich, überwiegend mit PVC belegt, z. T. Estrich roh. Fliesen in den Bädern, tlw. in den Küchen. Wände überwiegend roh (bereit zum Tapezieren/Spachteln), tlw. Tapeten vorhanden, Decken glatt oder mit Nut-/Federpaneelen belegt.
– Innentüren Mahagoni dunkel, im DG Eiche hell.
– Treppenhaus Stahl mit Massivholzstufen.