Gepflegtes Reihenmittelhaus mit Extras in guter Lage

Dieses gepflegte Reihenhaus-Ensemble wurde 1993 in hochwertiger, energetisch vorteilhafter Poroton-Massivbauweise in guter Wohnlage inmitten des Ortes mit seinen idyllischen Weingehöften errichtet.

Das zum Verkauf stehende Reihenmittelhaus zeichnet sich durch eine sehr gute Raumaufteilung und -ausnutzung aus. Neben regelmäßig erfolgten Renovierungs- und Instandhaltungsarbeiten sowie liebevoller Pflege des als kleine Grün-Oase gestalteten Gartens befindet sich bspw. auch die Nutzfläche des Kellergeschosses in einem überdurchschnittlich guten, regelrecht wohnlichen Zustand.

Technisch ist das Haus nicht nur auf dem Stand der Zeit, sondern verfügt über folgende weitere Ausstattungsmerkmale:

– Rückseitige Terrasse und drei Loggien.
– Alle Wohnbereichs-Fenster mit elektrischen Rollläden mit programmierbarer Funktion (u. a. automatisch nach Sonnenstand).
– 2 Bäder + Gäste-WC.
– Garage mit funkbetriebenem Rolltor.
– Weiterer PKW-Außenstellplatz.
– Beleuchteter Abstellraum (Zedernholz) rückseitig der Garage („Gartenhäuschen“, mit Regentonne u. automatischer Befüllung), ideal für Gartengeräte etc..
– Einbauküche mit Elektrogeräten (Herd, Geschirrspüler, Kühl-und Gefrierschrank, Mikrowelle) enthalten.
– Aufwändige Alarm- und Sicherungsanlage mit umfassenden Sensoren gegen Einbruch und Feuer, einschließlich Videoüberwachung und Aufschaltung zu Sicherheitsdienst (optional).
– Verriegelbare Begrenzungspoller an der vorderen Grundstücksgrenze gegen Fremdparken (können beliebig
ausgefahren oder im Boden versenkt werden).

Darüber hinaus wurden folgende wesentliche Modernisierungs-Investitionen durchgeführt:

1995 – Spitzbodendämmung.
2009 – Neue Heizungsanlage (Kessel & Warmwasser) in Brennwerttechnik.
2018 – Sanierung Loggia 3 (DG), incl. neuem Fliesenbelag.
2018 – Zusatzdämmung über Badezimmer 1 (OG).
2019 – Velux-Dachfenster im DG mit programmierbarem Rollladen.
2019 – Neue Videokameras mit elektronischer Steuerung/Vernetzung mit Alarmanlage.

Diese Immobilie empfiehlt sich insbesondere Familien mit bis zu drei Kindern, aber auch anspruchsvollen Paaren mit Platzbedarf, die

1.) ein modernes Haus mit Komfort in guter, ruhiger Lage mit schönem Ausblick suchen – incl. gemütlicher Aussitzmöglichkeiten und einem eher kleinen Garten;

2.) auf kurze Fahrzeiten in die Landeshauptstadt oder ins weitere Rhein-Main-Gebiet Wert legen, gleichwohl die zahlreichen vor Ort vorhandenen infrastrukturellen Einrichtungen schätzen,

3.) im Rheingau leben wollen und das Flair eines geschichtsträchtigen, lebendigen Weinortes mögen.

Die 6 Reihenhäuser sind nach W.E.G. aufgeteilt, wobei – abgesehen von einer Gemeinschafts-Grundstücksfläche vor den Häusern – jedes Haus einen selbständigen Status hat und über eigene Versorgungsanschlüsse verfügt (keine Gemeinschafts-Kostenabrechnungen).

Hinweis: Der Heizölverbrauch lag bisher im Schnitt bei ca. 1.400 Litern/p. a..

Das aus 6 Einheiten bestehende Haus-Ensemble liegt in einer kleinen Sackgasse mit reiner Wohnbebauung, umgeben von urigen rheingauer Gehöften und mit Ausblicken ins Rheingaugebirge und zum Rhein. Alle Geschäfte und Einrichtungen für den täglichen Bedarf finden sich im Ort in Laufnähe. Über die B 42 erreichen Sie die Innenstadt von Wiesbaden in rd. 20 Minuten, darüber hinaus besteht eine sehr gute Anbindung an den ÖPNV (Bahn- und Busverbindungen).

ALLGEMEIN:

Oestrich-Winkel ist eine Stadt im Rheingau-Taunus-Kreis in Hessen mit rd. 12.000 Einwohnern. Der Sitz der Stadtverwaltung liegt im Stadtteil Oestrich. Oestrich-Winkel grenzt im Westen an Geisenheim, im Norden an Lorch, Welterod (Rhein-Lahn-Kreis), Heidenrod und Schlangenbad und im Osten an Eltville am Rhein. Das Stadtgebiet von Oestrich-Winkel besteht aus den Stadtteilen Hallgarten, Mittelheim, Oestrich und Winkel.

WIRTSCHAFT/INFRASTRUKTUR:

In Oestrich-Winkel sind der Weinbau und der Tourismus bedeutend. Aufgrund eines tiefgreifenden Strukturwandels existieren heute im Stadtgebiet nur wenige Industrieunternehmen. Vorwiegend bestehen Handwerks- und Dienstleistungsbetriebe. Ansässige Unternehmen mit überregionaler Bedeutung, sind der Kosmetikhersteller WILDE COSMETICS GmbH, die Koepp AG sowie die Lafarge Roof System Components GmbH & Co. KG, die im Bereich Kunststoffverarbeitung agiert.

BILDUNG:

EBS Universität für Wirtschaft und Recht (Business School): Oestrich-Winkel ist seit 1980 Sitz der EBS Universität für Wirtschaft und Recht und ist somit Universitätsstadt. Weitere Bildungseinrichtungen sind unter anderem die Reform-Schule-Rheingau (Hauptschule mit zehnter Jahrgangsstufe), die Rabanus-Maurus-Schule (Grundschule) und die Grundschule Hallgarten.

VERKEHR:

Oestrich-Winkel liegt an der Bundesstraße 42, die insbesondere Richtung Osten gut ausgebaut ist und bei Wiesbaden nahtlos in die A 66 übergeht. Die Stadt liegt an der Bahnstrecke Frankfurt am Main–Wiesbaden–Oestrich-Winkel–Koblenz und gehört zwischen Wiesbaden und Lorchhausen dem Rhein-Main-Verkehrsverbund analog zur Landesgrenze Hessen zu Rheinland-Pfalz an. Außerdem pendelt zwischen 6 und 21 Uhr im Winter und im Sommer von 6 bis 22 Uhr von Mittelheim eine Fähre über den Rhein nach Ingelheim, wo ein Anschluss an die A 60 besteht.

PKW-Stellplatz seitlich vor dem Haus.
Zufahrt Garage (im Haus seitlich).
Windfang und überdachter zentraler Hauseingang.

ERDGESCHOSS (ca. 44 m² Wfl.):

Flur. Gegensprechanlage und Videoüberwachung. Aktivierungssteuerung Alarmanlage.
Gäste-WC.
Küche mit Einbauküche und Elektrogeräten.
Abstellraum.
Treppenhaus.

Wohn-/Esszimmer (ca. 26 m²) mit Ausgang zu Terrasse und Garten.
Terrasse mit Bankirai- Bodenbelag. Gepflegter kleiner Garten mit Heckenbepflanzung, Ziergehölzen u. A.. Seitlicher Abstellraum mit rückseitigem Durchgang zur Garage.

* Ahornparkettboden im gesamten EG, außer Küche/Gäste-WC.

OBERGESCHOSS (ca. 59 m² Wfl.):

Treppenpodest/Diele. Hauptsteuerung Alarmanlage.
(Eltern-)Schlafzimmer 1 mit Ausgang zu Loggia 1.
Schlafzimmer 2 (oder Gäste-/Kinderzimmer) mit Ausgang zu Loggia 1. Zwei bodentiefe Fenster.
Badezimmer 1 mit Wanne, Waschbecken mit Badmöbel-Ensemble (Spiegelschrank, Hochschränke, Ablagen), separater Dusche und WC. Handtuch-Heizkörper.
Schlafzimmer 3 (oder Arbeitszimmer), L-förmig, mit Ausgang zu Loggia 2.

* Ahornparkettboden im gesamten OG, außer Bad.

DACHGESCHOSS (ca. 37 m² Wfl.):

Treppenpodest/Diele.
„Adlerhorst“-Arbeitszimmer (Empore). Velux-dachfenster mit elektrischem Rollladen außen und Innenjalousie.
Badezimmer 2 mit Dusche, Waschbecken und WC.
Großes Studio-Zimmer (ca. 21 m², Schlafzimmer 4) mit Ausgang zu Loggia 3 mit elektrischer, programmierbarer Markise und schöner Aussicht in die umliegenden Gehöfte.
Ausgebauter Spitzbodenraum (volle Hausbreite) mit Zwischensparrendämmung, Stromanschluss und Licht, nutzbar als Archiv bzw. weitere Abstell-/Lagerfläche.

* Ahornparkettboden im gesamten DG, außer Bad.

KELLERGESCHOSS (ca. 42 m Nfl.):

Treppenhausdiele mit Platz für Wandschränke. Elektrohauptverteilung. Absperrventil Außenhahn.
Hobbyraum (beheizt). Regalsystem.
Lagerkellerraum. Regalsystem.
Hausanschlussraum (weiß gefliest) mit Stromhauptzuleitung, Telekom- und Kabelanschluss. Elektronischer Öltank-Prüfer. Elektrischer Lüfter zur Querbelüftung des sog. Mannlochs zum 7 m³-Heizöltank (Vermeidung Schwitzwasser/Korrosion).
Heizungsraum (weiß gefliest) mit Öl-Zentralheizung und Warmwasserbereitung. Starkstrom-Anschluss. Wasser-Hauptanschluss mit Zähler. Stellplatz und Anschlüsse für Waschmaschine/Trockner. Kleiner Waschküchenblock mit Becken.

BESTANDTEILE UND MERKMALE:

– Wohnhaus (Reihenmittelhaus) in Poroton-Massivbauweise. 30cm-Außenwände, 36,5 cm- Kelleraußenwände, Innenwände Kalksandstein.
– Aufteilung
– Dacheindeckung Betonpfannen rot.
– Zwischensparrendämmung 12 cm Mineralwolle und Bodendämmung 15 cm Mineralwolle. Deckendämmung Garage 7 cm. Innendämmung Wohnraum 3 cm.
– Niedertemperatur-Ölzentralheizung Viessmann Vitoladens 300 in Brennwerttechnik mit Warmwasserbereitung (2009), Brenner aktuell erneuert.
– Holz-Wärmeschutzverglasung komplett, überwiegend bodentief. Alle Fenster mit elektrischen, programmierbaren Rollläden und Sonnensensoren. Kellerfenster doppelt vergittert.
– Parkettboden in den Wohn-/Schlafräumen, geflieste Bäder/Küche/Gäste-WC. Rauhfasertapeten in den Wohn-/Schlafräumen, Holz-Innentüren.
– Ausgefeilte, programmierbare Alarmanlage mit Einbruchs- und Feuermelde-Sensoren, gesicherte Fenster und Haustüren, Aufschaltung auf Sicherheitsdienst. Videoanlage mit diversen Überwachungskameras.
– Garage mit elektrischem, funkgesteuertem Rolltor und Durchgang zu hinterem Abstellraum und Garten.
– Herausziehbare, abschließbare Begrenzungspfosten an Grundstücksgrenze.
– Einbauküche mit Geräten, Bad-Einrichtungen sowie Beleuchtung/Lampen enthalten.
– Zubehör für Gartenpflege, sowie diverse Regal- und Lager-/Ordnungs-Möbel enthalten, weiteres Inventar übernehmbar.

Objekt ID:W 2013
Zimmer:6
Wohnfläche:141,00 m²
Grundstücksfläche:187,00 m²
Grundfläche:42,00 m²
Baujahr:1993
Käuferprovision:5,95 % v. Brutto-VKPreis (inkl. MwSt)
Garage
Befeuerungsart:Öl
Energieeffizienzklasse:D
Wert des Endenergieverbrauchs:100,00 kWh/(m²*a)
Art des Energieausweises:Verbrauch
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