Freistehendes Einfamilienhaus im Dornröschenschlaf mit Garten

Dieses im Jahre 1934 massiv in Ziegelbauweise errichtete charaktervolle Wohnhaus, welches sich seit Anbeginn in Familienbesitz befindet, wurde 1965 um einen gartenseitigen Anbau in Beton-Hohlblockbauweise ergänzt und bietet auch Familien mit Kindern überraschend viel Platz. Das hohe Dachgeschoss, welches ursprünglich nur als Speicherboden erstellt wurde, kann als zusätzlicher „Adlerhorst“ (nicht in der Wohnfläche eingerechnet) z. B. für Kinder als Spielzimmer dienen. Darüber liegt noch ein kleiner Spitzboden.

Das Kellergeschoss verfügt neben den Räumen im ursprünglichen Bau über einen Hobbyraum im Anbaubereich mit Ausgang seitlich in den Garten.

Die Heizungsanlage sowie die Fenster wurden über die Jahre modernisiert bzw. getauscht, und die Grundsubstanz des Hauses nebst Dach und Eindeckung ist in ordentlichem Zustand. Im übrigen empfehlen sich aber für das Haus umfassende Sanierungs- und Renovierungsarbeiten (Erneuerung der Elektrik/Verteilung/FI-Schutz (2-Ader-Kabel), Feuchtesanierung/Abwasserrohr in Bad 2 (OG) sowie im Kellergeschoss allgemein, Bäder, allgemeine Renovierungsarbeiten und Schönheitsreparaturen), wofür entsprechende Mittel eingeplant werden sollten.

In mehreren Räumen befinden sich unter den alten Bodenbelägen noch die Original-Holzdielen, denen wieder zu neuem Glanz verholfen werden kann.

Das Grundstück ist rautenförmig geschnitten und bietet vorne einen heimeligen kleinen Vorgarten mit seitlicher Garagen-Einfahrt und einem alten Apfelbaum, sowie einen rückseitig geschützt gelegenen, schön eingewachsenen und pflegeleichten Garten, der beidseitig des Hauses zugänglich ist. Die Wellblechgarage steht auf einem massiven Betonfundament.

Das Grundstück befindet sich inmitten eines historisch gewachsenen, reinen Wohngebiets (Zone 30) und ist umgeben von offener Ein- und Zweifamilienhausbebauung sowie Gartenflächen und Grünland. Bis zum Feldrand sind es nur wenige Schritte zu Fuß – Hundebesitzer werden dies schätzen.

Die Verkehrsanbindung ist hervorragend – sowohl durch ÖPNV Richtung Stadtmitte und Stadtteil Biebrich, als auch für PKW (A 66 Richtung Frankfurt/A 643 Richtung Mainz/B 42 Richtung Rheingau/B 260 Richtung Koblenz/Nassau).

MAKROUMGEBUNG:

Wiesbaden ist die Landeshauptstadt des deutschen Bundeslandes Hessen und mit seinen 15 Thermal- und Mineralquellen eines der ältesten Kurbäder Europas.

In dieser zweitgrößten Stadt des Landes wohnen zusammen mit den in Wiesbaden stationierten US-amerikanischen Soldaten und ihren Familienangehörigen, die bei den Volkszählungen nicht berücksichtigt werden, knapp 287.000 Menschen. Der Großraum Wiesbaden, neben der eigentlichen Stadt hauptsächlich aus dem angrenzenden Rheingau-Taunus-Kreis, den Städten Eppstein, Hochheim am Main, Hofheim am Taunus und den Gemeinden Bischofsheim und Ginsheim-Gustavsburg bestehend, zählt ca. 570.000 Einwohner. Wiesbaden bildet eines der neun Oberzentren des Landes Hessen und zählt ebenso wie Frankfurt am Main, Mainz, Darmstadt, Offenbach am Main und Hanau zu den Kernstädten des Rhein-Main-Gebiets.

Das Stadtgebiet von Wiesbaden ist in 26 Ortsbezirke aufgeteilt. Jeder Ortsbezirk hat einen Ortsbeirat unter dem Vorsitz eines Ortsvorstehers oder einer Ortsvorsteherin. Von den 26 Bezirken zählen sechs zur Kernstadt Wiesbaden-Alt, die übrigen 20 wurden für die seit 1926 eingegliederten Gemeinden gebildet. Außerhalb der Innenstadt finden sich ehemals selbständige Städte und Gemeinden, die zum Teil mittlerweile mit der Kernstadt verwachsen sind (Dotzheim, Schierstein, Biebrich, Bierstadt, Sonnenberg und Rambach). Die Stadtteile Kastel und Kostheim haben dabei kleinstadtähnlichen Charakter. Die Vororte im Osten (Naurod, Auringen, Breckenheim, Medenbach, Kloppenheim, Heßloch, Igstadt, Nordenstadt, Erbenheim und Delkenheim) besitzen einen dörflichen Charakter. Frauenstein ist neben Dotzheim der einzige Vorort im Westen.

Gepflasterte Zuwegung, geschlossener Windfang seitlich mit kl. Treppenaufgang, Original Holz-Haustüre.

ERDGESCHOSS (ca. 54 m²):

Abgeteilte Haus-Eingangsdiele mit Original-Holztreppe ins OG.
Kleiner Flur.
Badezimmer 1 mit Wanne, Waschbecken und WC. Gas-Warmwasser-Durchlauferhitzer für Wanne, E-Durchlauferhitzer für Waschbecken.
Schlafzimmer 1.
Küche mit Anschlüssen für Wasser/Strom/Gas(herd). PVC-Bodenbelag. Zugang/Tür 1 zum Kellergeschoss.
Wohnzimmer (Anbau) mit großem Fenster/Balkontür (Wärmeschutzverglasung 2004). Terrazzo-Fensterbank. Ausgang zum überdachten Balkon 1. Balkon und Schmiedeeisen-Geländer in gutem Zustand.

OBERGESCHOSS (ca. 56 m²):

Stilvolle Holztreppe.
Flur mit Original-Holzdielen. Elektro-Verteiler.
Schlaf-/Kinderzimmer 2 (Wasser-/Stromanschluss vorhanden – alt. Küche 2).
Kleine Diele.
Badezimmer 2 im ´70er-Jahre-Stil mit Wanne, Waschbecken und WC. Elektro-Warmwasserboiler. Wand/Fliesen im Bereich Abwasserrohr/Hausecke innen feucht.
Schlaf-/Kinderzimmer 3. Verputzte Wände. Zwei Fenster. Durchbruch zum Treppenhausflur vorhanden.
Schlaf-/Kinderzimmer 4 (Anbau, alt. Wohnzimmer 2) mit großem Fenster/Balkontür (Wärmeschutzverglasung 2004). Terrazzo-Fensterbank. Ausgang zum überdachten Balkon 2 (wintergartenartige Wetterschutzkonstruktion). Balkon und Schmiedeeisen-Geländer in gutem Zustand. Ausblick in die umliegenden Gärten.

DACHGESCHOSS („Adlerhorst“, ca. 25 m², nicht als Wohnfläche bewertet):

Stilvolle Holztreppe.
Speicher-Abstellraum.
Raum 1 mit Abseiten-Stauräumen. Zugang/Klappe zum Mini-Spitzboden mit Ausgang für Schornsteinfeger. Stromhauptzuleitung über Dachständer.
Raum 2 mit Abseiten-Stauräumen, Schreibtischnische usw..
Mehrere alte Holz-Einbauschränke.

** Doppelglas-ISO-Fenster auch im DG.

KELLERGESCHOSS (ca. 54 m², Ziegelmauerwerk, Stahlbetondecke):

Massiv-Treppe.
Kellerraum 1 (Heizungsraum mit Niedertemperatur-Gasheizung, modernisierten Installationen und Abstellfläche).
Kellerraum 2 (Hobbyraum mit Fenster unter Balkon 1 zum Garten hin). Seitlicher Nebenausgang in den Garten mit kleiner Treppe (Zugang/Tür 2).
Kellerraum 3. Hausanschlüsse Gas und Wasser. Abstellfläche.
Kellerraum 4. Abstellfläche.

Mauerwerk im Kellergeschoss in mehreren Räumen feucht.

GRUNDSTÜCK:

– Angelegter Vorgarten mit Einfriedung/Zaun.
– PKW-Stellplatz mit Wellblech-Garage rechts vom Haus.
– Zuwegung zum rückseitigen Garten beidseitig des Hauses.
– Eingewachsener, eingefriedeter Garten mit Buschwerk und Bäumen (einschl. großer Apfelbaum).

WEITERE MERKMALE:

– Hauptgebäudeteil in Massivbauweise (Ziegelmauerwerk, 38 cm Kelleraußenmauer, 30 cm Außenmauer aufsteigend) und Bieberschwanzschindel-Eindeckung; Anbau rückseitig massiv (24cm HBL-Betonmauerwerk und Beton-Dachpfannen).
– In den Wohnbereichen und im DG eneuerte Doppelglas-ISO-Fenster (`80er Jahre), neuere Wärmeschutzfenster rückseitig an den Balkonen, Rollläden an den senkrechten Fenstern.
– Niedertemperatur-Heizung Buderus G 134 LP. Warmwasserbereitung durch Elektro-Boiler/-Durchlauferhitzer bzw. Gas-Boiler.
– Wohnräume überwiegend tapeziert, Bodenbeläge im OG überwiegend erneuerter Laminatboden, ansonsten ältere Teppich- oder PVC-Beläge (in einigen Zimmern auf den Original-Dielen verlegt).
– Original-Holztreppen.

Objekt ID: W 1012
Kaufpreis: 249.000,00 EUR
Zimmer: 5
Baujahr: 1934 / 1965
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Preise zuzüglich Mehrwertsteuer:nein
Courtage:5,95 % v. Brutto-VKPreis (inkl. MwSt)
Baujahr lt. Energieausweis: 1934,00
Wert des Endenergiebedarfs: 221,61 kWh/(m²*a)
Endenergiebedarf (Strom): 15,37 kWh/(m²*a)
Art des Energieausweises: Bedarf
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