Flexibles Wohnhaus auf großem Grundstück – ruhige schöne Lage!

Dieses große Wohnhaus wurde 1962 in Massivbauweise errichtet und erhielt 1983 eine Aufstockung des Daches mit Neueindeckung, Ausbau des Dachgeschosses zur Wohnfläche und Erweiterung des Erdgeschosses.

Neben der ausgesprochen ruhigen und beschaulichen Lage besticht dieses Anwesen durch die Größe des Grundstücks mit entsprechend beeindruckender Gartenfläche, die sich für viele familiäre Freizeitgestaltungs-, Spiel- und Erholungsmöglichkeiten eignet, und der einmalige Ausblick aus den Fenstern zum Garten hin erinnert an eine Parkanlage.

Das Haus bietet aufgrund des umfangreichen Platzangebots und der möglichen Aufteilung kleinen, wie auch großen Familien mit mehreren Kindern gleichermaßen verschiedene und flexible Nutzungsoptionen, zumal über das Treppenhaus alle Etagen separat zugänglich sind, und das Untergeschoss über einen zusätzlichen Eingang verfügt.

Somit reichen die Möglichkeiten von einer Bewohnung des gesamten Hauses mit einer Familie über eine Teilvermietung von Gartengeschoss und/oder Dachgeschoss zur Finanzierungsentlastung, bis zu einer (separierten) Nutzung durch erwachsene oder heranwachsende Angehörige. Damit sind auch Mehrgenerationen-Konstellationen, die ggf. die Pflege/Betreuung von Angehörigen beinhalten, im gleichen Haus problemlos möglich.

Die Eigentümerfamilie hat das Haus über 35 Jahre lang bewohnt und das Anwesen stets gepflegt und nachhaltig instand gehalten. Hervorzuheben ist hierbei auch ein trockenes und gut erhaltenes Kellergeschoss.

Gleichwohl empfehlen sich die folgenden Modernisierungs-/Sanierungsarbeiten:

– Verbesserung der Dachdämmung.
– Elektrikarbeiten/Ergänzung FI-Schalter (Leitungen tlw. und Hauptverteilung wurden erneuert).
– Ggf. Modernisierung/Umgestaltung der Bäder in Erdgeschoss und Dachgeschoss, nach individuellem Geschmack.
– Erneuerung der Fenster mittelfristig.
– Schönheitsreparaturen/Renovierungsarbeiten nach Bedarf.

Die Konstellation der vorhandenen Gasthermen/Durchlauferhitzer funktioniert einwandfrei, ggf. stellt die Einrichtung einer einzigen Gaszentralheizung mit zentraler Warmwasserversorgung eine Alternative dar.

Eine seitlich am Haus angebaute Garage und die weitere Stellfläche davor vervollständigen dieses Angebot.

Haus und Grundstück liegen in einer besonders ruhigen Wohnstraße (verkehrsberuhigte Sackgasse) in Wiesbaden-Kohlheck, abseits von Durchgangsverkehr oder Innenstadt-Trubel, geprägt und umgeben von offener Ein-/Zweifamilienhausbebauung auf großen Grundstücken mit viel Grün- und Gartenflächen. Dennoch sind Einrichtungen und Geschäfte für den täglichen Bedarf zu Fuß gut zu erreichen, mit dem PKW ohnehin in kürzester Zeit.

MAKROUMGEBUNG:

Wiesbaden ist die Landeshauptstadt des deutschen Bundeslandes Hessen und mit seinen 15 Thermal- und Mineralquellen eines der ältesten Kurbäder Europas.

In dieser zweitgrößten Stadt des Landes wohnen zusammen mit den in Wiesbaden stationierten US-amerikanischen Soldaten und ihren Familienangehörigen, die bei den Volkszählungen nicht berücksichtigt werden, knapp 287.000 Menschen. Der Großraum Wiesbaden, neben der eigentlichen Stadt hauptsächlich aus dem angrenzenden Rheingau-Taunus-Kreis, den Städten Eppstein, Hochheim am Main, Hofheim am Taunus und den Gemeinden Bischofsheim und Ginsheim-Gustavsburg bestehend, zählt ca. 570.000 Einwohner. Wiesbaden bildet eines der neun Oberzentren des Landes Hessen und zählt ebenso wie Frankfurt am Main, Mainz, Darmstadt, Offenbach am Main und Hanau zu den Kernstädten des Rhein-Main-Gebiets.

Das Stadtgebiet von Wiesbaden ist in 26 Ortsbezirke aufgeteilt. Jeder Ortsbezirk hat einen Ortsbeirat unter dem Vorsitz eines Ortsvorstehers oder einer Ortsvorsteherin. Von den 26 Bezirken zählen sechs zur Kernstadt Wiesbaden-Alt, die übrigen 20 wurden für die seit 1926 eingegliederten Gemeinden gebildet.

VERKEHR:

Durch das südliche Stadtgebiet von Wiesbaden führt in West-Ost-Richtung die Bundesautobahn A 66 aus dem Rheingau in Richtung Frankfurt am Main. Von ihr zweigen am Schiersteiner Kreuz die A 643 nach Mainz und an der Anschlussstelle Mainzer Straße die A 671 nach Hochheim am Main ab. Im Osten berührt die A 3 das Stadtgebiet. Auf dieser Autobahn sind über das Wiesbadener Kreuz Köln und der Flughafen Frankfurt am Main erreichbar. Folgende Bundesstraßen führen durch das Stadtgebiet: B 40, B 43, B 54, B 262, B 263, B 417 und B 455.

Der Wiesbadener Hauptbahnhof wurde 1906 südlich des Zentrums eröffnet. Wiesbaden ist an das S-Bahn-Netz Rhein-Main angeschlossen. Der Hauptbahnhof ist Endhaltestelle der S-Bahn-Linien S1, S8 und S9 aus Richtung Frankfurt/Offenbach/Hanau. Außerdem führt von Wiesbaden aus die rechte Rheinstrecke über Rüdesheim bis nach Koblenz sowie die Ländchesbahn über die Vororte Erbenheim, Igstadt und Auringen/Medenbach nach Niedernhausen mit Anschluss nach Limburg an der Lahn. Seit Fertigstellung der Schnellfahrstrecke Köln–Rhein/Main 2002 ist Wiesbaden an das ICE-Netz angeschlossen.

Den öffentlichen Personennahverkehr bedient die ESWE Verkehrsgesellschaft mbH, zudem über Verbundverknüpfungen teilweise auch die Mainzer Mobilität (und Subunternehmen) sowie im Regionalverkehr weitere Anbieter. Die Busspur ist eine Wiesbadener Erfindung. Von hier aus verbreitete sie sich über die ganze Welt. Wiesbaden war die erste deutsche Stadt und erste Großstadt der Welt, die im Jahr 1929 den innerstädtischen Verkehrsbetrieb von Straßenbahnen auf Busse umstellte.

Naturstein-Zuwegung mit seitlichem kleinen Treppenaufgang. Überdachter Hauseingang 1.

ERDGESCHOSS (ca. 94 m² Wohnfläche, ohne Balkone):

Windfang mit Treppe ins Untergeschoss.
Diele mit Garderobe. Elektro-Unterverteilung EG. Treppe ins Dachgeschoss.
* Treppen, Windfang & Diele mit Terrazzo-Bodenbelag.

Flur.
Schlafzimmer 1 mit Ausgang zu Balkon 1 (seitlich links).
Badezimmer 1 (1983): Waschbecken, WC und Dusche. Objekte & Fliesen Bahamabeige.
Elektrischer Durchlauferhitzer.
Großes Wohnzimmer 1 mit Fensterflächen dreiseitig, teilweise erhöhter Fußboden (eine Stufe) und Panoramafenster zum Garten hin. Doppelflügeltür zum Esszimmer hin, weiterer Zugang vom Flur aus (Tür mit Glaseinsatz). Ausgang zu kl. Terrasse und Balkon 2 (seitlich rechts).
Esszimmer mit Kachelofen (Brennkammereinsatz sollte gem. aktueller Kehrverordnung getauscht werden).
Küche 1 mit moderner Einbauküche (2002, im Kaufpreis enthalten): Weiße Lackfronten und Granit-Arbeitsplatten, Edelstahlspüle, Miele-Elektrogeräte (Ofen/Ceranfeld/Dunstesse mit Abzug/Geschirrspüler, Kühlschrank). Terra-Bodenfliesen. Elektrischer Unterbau-Durchlauferhitzer.
* Eiche-Parkett in Wohnzimmer, Esszimmer und Flur.

DACHGESCHOSS (Ausbau 1983, ca. 65 m² netto-Wohnfläche u. ohne Loggia):

Treppenpodest, Zugang zum Wohnbereich. Flur.
Wandnische mit Kombi-Gastherme (Heizung & Warmwasser, Junkers Cerastar, Einbau 2000), nur für DG.
Küche 2 (mit Elektro- & Gasanschlüssen), Linol-Fußboden. Alternativ Nutzung als Gäste-/Arbeitszimmer. Ausgang zu Balkon 3 (= gartenseitige Loggia) mit Spaltplattenbelag und Markise.
Badezimmer 2 (1983): Badewanne, Waschbecken und WC. Hell melierte Fliesen.
Großes Dachstudiozimmer (Wohnzimmer 2, auch als Schlaf-/Kinderzimmer nutzbar) mit mehreren Fensterflächen. Ausgang zu Balkon 4 (seitlich rechts) und 2. Ausgang zur gartenseitigen Loggia.
Schlafzimmer 2 mit großer Gaube.
Kleines Schlafzimmer 3 (im Grundriss „Speicher“, nicht als Wohnfläche gerechnet), derzeit Nutzung als Arbeitszimmer. Dachflächenfenster (1995).
* Mahagoni-Stäbchenparkett in Flur, Dachstudio und Schlafzimmer, Bucheparkett im kleinen Schlafzimmer.

SPITZBODEN: Kaltdach mit Lager-/Abstellfläche. Zugang über Auszug-Bodentreppe. Einfache Dämmung der obersten Geschossdecke.

GARTEN- und KELLERGESCHOSS (ca. 46 m² Wohnfläche, ca. 37 m² Nutzfläche, volle Geschosshöhen):

Zentraler Flur mit Terrazzo-Fußboden.
Zugänge zu 1.) Wohnbereich, 2.) Kellertrakt u. Heizungsraum, 3.) Nebenausgang, 4.) Garage.

1.) Wohnbereich (gartenseitig):

Diele.
Schlafzimmer 4 mit 3-Flügel-Fenster. Ausgang zur überdachten, gartenseitigen Terrasse.
Terrasse mit Natursteinplattenbelag. Wasserzuleitung und Außendusche.
Badezimmer 3 (2002): Badewanne, Waschbecken und WC mit Vorwandinstallation. Helle Fliesen & grauer Granit. Gastherme (nur für Warmwasser).
Schlafzimmer 5 mit 3-Flügel-Fenster (Küchenanschlüsse vorhanden, Option Wohnküche).
* Buche-Parkett in Diele und Schlafzimmern.

2.) Kellertrakt:

– Hauswirtschaftsraum. Sockel & Anschlüsse für Waschmaschine/Trockner. Bodenablauf mit Rückschlagventil. Abstellfläche/Regale.
– Hausanschlussraum. Elektro-Eingangskasten, -hauptverteilung & Erdung. 1 E-Hauptzähler für das gesamte Haus, 1 interner Zähler für das DG. Gasanschluss/Hauptzähler für das gesamte Haus, 1 interner Zähler für das DG. Wasserhauptanschluss & -zähler. Anschlüsse/Wasserleitungen teilweise erneuert. Telekom-Anschluss. Abstellfläche.
– Großer Lagerkeller. Alternativ nutzbar als Hobbyraum (trocken!).
– Heizungsraum (beheizt): Junkers Cerastar Gastherme (Heizung EG & UG, Einbau 1998). Anschlüsse/Leitungen teilweise erneuert. Lagerfläche und Regale.
* Gasthermen regelmäßig gewartet.

3.) Nebenausgang: Zwischentür, Abstellraum unter Treppe. Elektro-Unterverteilung UG. Nebenausgang (2) seitlich vor der Garage.
* Nutzflächen Kellergeschoss in gut erhaltenem Originalzustand.

4.) Garage (1968).

Objekt ID:W 1030
Kaufpreis:895.000,00 EUR
Zimmer:7
Baujahr:1962 / 1983
Miscellaneous info:Über 300 weitere interessante Objekte sowie Informationen zu Bautechnik, Energietechnik, Trends, Markt und Baufinanzierung finden Sie auf: www.vivat-immobilien.de.Ca. 200 weitere Objekte finden Sie nicht in der Werbung, sondern weisen wir erst nach Kenntnis ihrer Anforderungen nach. Nennen Sie uns Ihre Wünsche und Anforderungen (persönlich, telefonisch oder per Mail).Vereinbaren Sie doch einfach einen unverbindlichen Beratungstermin in unserem Hause. Oder kommen Sie zu einer unserer Hausmessen (Einladung an registrierte Kunden per Mail / Ankündigung auch auf unserer Homepage).VIVAT Immobilien (Systemhaus gegründet 1989) besteht aus 5 Fachfirmen unter einem Dach: (1) Makler/Flächenvertrieb, (2) Ingenieurbüro, (3) Marketing- & BWL-Agentur, (4) Fachabteilungen: Technik, BWL, Steuer, Jura und (5) Baufinanzierung.26 Regionen: Bad Kreuznach, Bergstraße, Darmstadt-Dieburg, Donnersberg, Frankfurt am Main, Gießen, Groß-Gerau, Hochtaunus, Rhein-Hunsrück, Koblenz, Lahn-Dill, Limburg-Weilburg, Main-Kinzig, Main-Taunus, Marburg-Biedenkopf, Odenwald, Offenbach, Rheingau-Taunus, Rhein-Lahn, Vogelsberg, Westerwald, Wetterau, Wiesbaden, Mainz-Bingen, Alzey-Worms, Rhein-Neckar. Zentrale: Usingen / Frankfurter Raum.Wir bieten Hilfe in sämtlichen Aspekten des Haus(ver)kaufs. Sprechen Sie uns an.Wir freuen uns auf Sie!
Preise zuzüglich Mehrwertsteuer:nein
Courtage:5,80 % v. Brutto-VKPreis (inkl. MwSt)
Befeuerungsart:Gas
Baujahr lt. Energieausweis:1962,00
Energieeffizienzklasse:F
Wert des Endenergiebedarfs:171,20 kWh/(m²*a)
Art des Energieausweises:Bedarf
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