Ausgefallenes Architektenhaus mit großem Garten in naturnaher Aussichtslage

Ein freistehendes, massiv errichtetes Architektenhaus mit zahlreichen stilvollen und energieeffizienten Ausstattungsmerkmalen in bester Lage von Balduinstein und malerischer Aussicht über das Lahntal.

Eine architektonische Besonderheit – neben der gartenseitigen Erkerausbildung über alle drei Etagen – ist die Ausstattung mit vielen, vom Boden bis zur Decke reichenden Tür- und Fensterelementen, die im ganzen Haus für viel Luftigkeit und Licht sorgen (es empfiehlt sich deshalb, über den gartenseitigen Fenstern noch Markisen zu installieren). Anstelle der üblichen Rolläden wurden an allen senkrechten Glasflächen stilvolle Holz-Lamellenklappläden installiert, wodurch die üblichen Kältebrücken der Rolladenkästen ausgeschlossen werden.

Die energetische Ausstattung ist auf dem Stand der Technik:

– Buderus Brennwert-Heizungsanlage.
– Solaranlage mit Steuerung (2 Dach-Paneelen) und großem Solar-Warmwasserspeicher.
– Gesamtes Außenmauerwerk mit baubiologisch hochwertigem Wärmedämm-Verbundsystem ausgerüstet.
– Umweltfreundliche Dachbodendämmung mit einem Schüttgemisch aus Cellulose/Baumwollflocken.
– Diskret und automatisch arbeitende Lüftungsanlage.

Große Familien schätzen das üppige Platzangebot über 3 Etagen, so dass auch heranwachsende Kinder über einen eigenen Wohnbereich verfügen können. Hierzu kann alternativ der Hauswirtschaftsraum im OG mit einer zusätzlichen Pantryküche ausgestattet werden. Alle Wohngeschosse verfügen über ein Badezimmer. Kleinere Familien und Paare mit viel Platzbedarf können das Gartengeschoss vielfältig nutzen, z. B. als Gästewohnquartier, Arbeitsbereich, oder es als Einliegerwohnung vermieten. Die dort vorhandene vollständige Einbauküche kann gegen Abstand übernommen werden.

Ein Kaminofen im Wohnzimmer sorgt für wohlige Wärme (und nebenbei noch geringere Heizkosten), ein weiterer Kaminofen kann im DG eingebaut werden.

Der große Garten bietet viel Platz zum entspannen, spielen und toben – Panorama-Aussicht inklusive. Vor dem Haus können Sie und Ihre Gäste bis zu 4 PKW abstellen.

Es empfehlen sich noch Schönheits- und Malerarbeiten an den Holzbalkonen.

GRUNDSTÜCK:

– 4 PKW-Stellplätze vor dem Haus.
– Weitläufiger Garten mit großer Rasenfläche und Gartenhütte.
– Zwei Terrassen.
– 4.000 l-Gastank rückseitig.

WEITERE MERKMALE:

– Zweischalige Gebäudebauweise, Kalksandstein-Mauerwerk, Biofaser-Wärmedämm-Verbundsystem.
– Dachbodendämmung durch Cellulose/Baumwollflocken-Schüttung.
– Buderus Logamax GB 112 Gas-Brennwertheizungsanlage und Solaranlage kombiniert für Heizung und Warmwasserbereitung, 800 l-Solar-Kombi-Wasserspeicher im Technikraum, 3 Solarpaneelen in südlicher Ausrichtung.
– Fußbodenheizung in allen Wohnräumen.
– Zusätzliche geregelte Lüftungsanlage.
– Holz-Wärmeschutzfenster/-türen mit stilvollen Holz-Klappläden, Dachfenster mit 3-fach-Wärmeschutzverglasung.
– Innentreppen mit Juramarmor-Belag.
– Parkettboden in den Wohnzimmern, sonst Fliesen/Teppichboden/PVC-Belag.
– Regenzisterne 6.000 l vorbereitet mit allen Anschlüssen für Brauchwasseranlage bzw. Hauswasserwerk.

LAGE:

Malerische und naturnahe Lage in einem kleinen, mit freistehenden Wohnhäusern bebauten Gemeindeteil auf einer über dem Hauptort thronenden Anhöhe mit Blick über das Lahntal und auf die Schaumburg. In nur wenigen Gehminuten gelangt man in Wald und Feld – ideal für Hundebesitzer.

ALLGEMEIN:

Balduinstein ist eine Ortsgemeinde im Rhein-Lahn-Kreis in Rheinland-Pfalz. Sie gehört der Verbandsgemeinde Diez an und ist ein staatlich anerkannter Fremdenverkehrsort.

Balduinstein liegt an der unteren Lahn im Naturpark Nassau. Nachbargemeinden sind Birlenbach, Cramberg, Dörnberg, Fachingen, Geilnau, Holzheim, Laurenburg und Wasenbach. Die Gemeinde besteht aus den Ortsteilen Balduinstein, Schaumburg und Hausen über Balduinstein und hat rd. 560 Einwohner. Im Ort gibt es eine Kindertagesstätte.

VERKEHRSANBINDUNG:

Nach Diez (ca. 5 km) und Limburg (ca. 8 km) gelangen Sie mit dem PKW über die K25/L318 in wenigen Fahrminuten. Der Ort ist an den ÖPNV angeschlossen (Lahntalbahn Richtung Diez/Limburg – Bahnhof Balduinstein, Bushaltestelle).

EINKAUFEN:

Im Ort gibt es einen Bäcker und einen Metzger. Ein kleiner Fußpfad führt in 10 Gehminuten zum Bahnhof Balduinstein.

KULTUR/SEHENSWÜRDIGKEITEN:

Das weiter oberhalb gelegene Schloss Schaumburg geht vermutlich auf das Jahr 915 zurück. Die erste Urkunde stammt aus dem Jahre 1197. Das Eigentum der Burg ging von der Familie Einicho von Leiningen an die Grafen zu Westerburg-Leiningen über und 1656 an die Witwe des Reichsgrafen Peter Melander von Holzappel. Durch Heirat ging sie 1812 an das Haus Habsburg-Lothringen. Erzherzog Stefan von Österreich machte sie 1848 zu seinem Wohnsitz und baute die Schlossanlage 1850 im Stile englischer Neugotik aus.

Der nahe an der Lahn gelegene achteckige Port-Turm ist in markantes Bauwerk in Balduinstein.

Die erste Spannbetonbrücke, die im Freivorbau errichtet wurde, ersetzte 1950 eine im Zweiten Weltkrieg zerstörte Brücke über die Lahn.

OBST!

Mit der Balduinsteiner Kinderbirne wurde auch eine Obstsorte nach dem Ort benannt. Sie wurde erstmals von dem Pomologen Adrian Diel (1756-1839) aus dem benachbarten Diez im Jahr 1806 beschrieben. Im 19. Jahrhundert fand sie überregionale Verbreitung. Heute ist die Sorte verschollen.

Überdachter Haupteingang

ERDGESCHOSS (ca. 84 m²):

Eingangsdiele mit Garderobennische und Treppe ins OG.

Esszimmer, offen zum Wohnzimmer hin.

Küche 1 mit Einbauküche (zwei gegenüber liegende Küchenzeilen, im Kaufpreis enthalten), Ausgang zum seitlichen Balkon (mit Treppe in den Garten).

Großes Wohnzimmer 1 mit Erker, Kaminofen, bodentiefen Tür-/Fensterelementen und Ausgängen zu zwei über Eck liegenden Balkonen (seitlich und gartenseitig). Parkett-Fußboden.

Gäste-/Arbeitszimmer, Ausgang zum 2. gartenseitigen Balkon.

Badezimmer 1 (Gäste-Duschbad).

OBERGESCHOSS (ca. 62 m²):

Treppenempore.

Flur.

Kinderzimmer 1.

Großes, mittig gelegenes Schlafzimmer mit Panoramablick.

Kinderzimmer 2.

Badezimmer 2 mit Wanne, separater Dusche, Waschbecken und WC.

Kammer.

Hauswirtschaftsraum mit Anschlüssen (Einrichtung einer Pantry-Küche möglich).

DACHBODEN:

Zugang über Bodentreppe, Stauraum.

Heizungstechnik (Gas-Heizungsanlage, Solartechnik, Lüftungsanlage).

GARTENGESCHOSS, alternativ 3-ZIMMER-EINLIEGERWOHNUNG (ca. 81 m²):

Zugang über Treppenhaus vorderseitig oder über separate Eingangstür unter seitlichem EG-Balkon.

Flur.

Schlafzimmer 2.

Wohnzimmer 2 mit Erker und Parkettfußboden.

Kinder-/Arbeitszimmer 3.

–> alle 3 Zimmer mit Ausgang zu Terrasse und Garten, Wohnzimmer mit Doppelflügeltür

Badezimmer 3 mit Dusche, Waschbecken und WC.

Küche 2 mit Einbauküche.

Hausanschluss-/Technikraum mit Solarsteuerung und Warmwasserspeicher.

Abstell-/Nutzraum mit Anschluss für Sauna.