RESERVIERT! Ruhiger Wohngenuss für die Familie oder Generationen in einer Sackgasse. Kurze Wege ins Feld … W 4072

GRUNDSTÜCK UND GEBÄUDE:

Auf dem 710 m² großen Grundstück mit mittlerer Hanglage wurde 1971/2 ein Einfamilienhaus in Fertigbauweise (Holzfachwerk mit Bimsbetonausschüttung; Wenzel-Fertighaus, Klein-Auheim) mit massiv gebauten Keller/Hanggeschoss errichtet. Daneben entstand eine Garage.

1979 wurde das Dachgeschoss dergestalt ausgebaut, dass die Dachneigung wesentlich verändert wurde und durch große Gauben zusätzlicher Wohnraum geschaffen wurde.

Die gesamte Liegenschaft präsentiert sich in einem sehr gepflegten Zustand. Die Räume sind hell, freundlich und öffnen sich zur Gartenseite.
Der Blick ist wunderschön, die Lage inmitten bester Infrastruktur ruhig. Ideale Ausrichtung nach Süden!

MODERNISIERUNGSMASSNAHMEN:

2021 neuer Brenner
2021 Kanalreinigung und Reparatur mit Kurzliner
2021 Einbau einer Rückstauklappe im Revisionsschacht
2015 Neuanlage der Garagenfassade
2006 Fenster mit Wärmeschutzverglasung
2005 neue Ölheizung
1992 Haustür (Biffar)
1979 Dämmung der Giebelwände 12 cm Steinwolle plus Holzverschalung
1979 Dämmung des veränderten Dachs mit Stein- und Mineralwolle (Sillan)

RAUMLUFTGUTACHTEN:

Da Fertighäuser aus den 1970er Jahren häufig von Schadstoffen durch Holzschutzmittel belastet sind, haben die Eigentümer ein Raumluftgutachten anfertigen lassen. Sämtliche Grenzwerte wurden deutlich unterschritten!!! Bescheinigt wird eine sehr gute Raumluftqualität.
Aufgrund der besonderen Bauart war eine Belastung deutlich unwahrscheinlicher als bei Holztafelbauweise, aber so wissen wir es nun genau.

BEMERKUNG ZUR WOHNFLÄCHE:

Die vorliegende Wohnflächenberechnung stammt aus dem Jahr 1979. Dabei wurden die Aussenbereiche nicht bzw. nicht ausreichend einbezogen. Die Wohnfläche ist also größer als angegeben!

LAGE:

Sehr schöne, ruhige Aussichtslage über dem Ort in gehobenem Wohngebiet mit offener EFH-/ZFH-Bebauung in einer Sackgasse. Kurzer Weg ins Feld und zu den Einrichtungen der herausragenden Infrastruktur von Niedernhausen.
Der Blick über den Ort und in die Taunuswälder dahinter ist lagebedingt unverbaubar (Bestandsgebiet).

Einkaufsmöglichkeiten, Schule, Schwimmbad u.v.m. sind fußläufig erreichbar.

ALLGEMEIN:

Niedernhausen mit seinen fast 15.000 Einwohnern liegt im Naturpark Rhein-Taunus, im westlichen Teil des Rhein-Main-Gebietes nördlich von Wiesbaden. Die Ortsteile Niedernhausen (der alleine über die Hälfte der Gesamteinwohner beherbergt) und Königshofen erstrecken sich an den Hängen eines Tals. Die Gemeinde ist umgeben von Mischwald (60 Prozent der Gemarkungsfläche). Im Zuge der hessischen Gebietsreform wurde am 1. Januar 1977 aus den bisher selbständigen Gemeinden Niedernhausen mit dem Ortsteil Königshofen, Engenhahn, Niederseelbach, Oberseelbach und Oberjosbach die Gemeinde Niedernhausen i. Ts..

WIRTSCHAFT:

Niedernhausen gilt im Allgemeinen als Schlafstadt, d. h. die Gemeinde dient vorwiegend Pendlern als Wohnsitz , die die Großstädte des Rhein-Main-Gebietes zum Ziel haben. Mit ca. 30 % hat dabei Wiesbaden den größten Anteil, dicht gefolgt von Frankfurt am Main.

Die Kaufkraft liegt bei über 21.000 Euro pro Einwohner und damit ca. 28 % über dem Bundesdurchschnitt. Sie ist damit auch die höchste im Rheingau-Taunus-Kreis.

Niedernhausen beherbergt vor allem kleine und mittlere Betriebe, überwiegend auf dem Dienstleistungssektor. Mittlerweile existieren über 30 High-Tech-Firmen, darunter ca. 20 in der IT-Branche sowie sieben Firmen in der Mess- und Regeltechnik. Der größte Arbeitgeber der Gemeinde mit 220 Beschäftigten ist die Hartmann Druckfarben GmbH in Niederseelbach, die seit 1968 hier angesiedelt ist. Ein weiterer großer Arbeitgeber, das RAMADA Hotel Micador ist ein Tagungs- und Kongresshotel mit 254 Zimmern und dem angeschlossenen Rhein-Main-Theater.

VERKEHR:

Der Bahnhof Niedernhausen befindet sich an der Main-Lahn-Bahn, die von Frankfurt am Main nach Limburg an der Lahn führt, und ist Hauptknotenpunkt dieser Strecke zwischen Frankfurt-Höchst und Eschhofen, da hier die Ländchesbahn zum Hauptbahnhof Wiesbaden abzweigt. Seit dem Jahre 1975 ist Niedernhausen zudem Endhaltepunkt der S-Bahn-Linie S2, welche die Gemeinde mit einer Fahrzeit von etwa 35 Minuten mit dem Frankfurter Hauptbahnhof verbindet. Durch die Gemarkung verläuft außerdem parallel zur Bundesautobahn 3 die Schnellfahrstrecke Köln-Rhein/Main mit dem 2.765 m langen Niedernhausener Tunnel. Neben den Zugverbindungen nach Frankfurt am Main, Wiesbaden und Limburg an der Lahn besteht eine Stadtbusverbindung nach Wiesbaden (Linie 22), der die Ortsteile Oberjosbach, Niedernhausen und Königshofen in einer Fahrzeit von etwa 30 Minuten mit der Wiesbadener Innenstadt verbindet. Zudem gibt es einen innerörtlichen Busverkehr, der alle Ortsteile mit der Hauptgemeinde und dem Bahnhof verbindet. Überregionale Buslinien fahren ebenfalls den Bahnhof in Niedernhausen an.

BILDUNGSEINRICHTUNGEN:

Insgesamt sechs gemeindeeigene Kindergärten existieren in den Ortsteilen Niedernhausen (Ahornstraße und Schäfersberg), Königshofen, Niederseelbach, Oberjosbach und Engenhahn. Daneben betreibt die Katholische Kirche den Kindergarten St. Josef.

In Niedernhausen gibt es zwei öffentliche Schulen. Die Theißtalschule im Ortsteil Niedernhausen wurde Ende der 1990er Jahre von einer Grundschule mit Förderstufe in eine Kooperative Gesamtschule mit Grundstufe sowie Gymnasial-, Realschul- und Hauptschulzweig ausgebaut. Die Lenzenbergschule im Ortsteil Niederseelbach ist eine sogenannte Mittelpunkts-Grundschule für die Ortsteile Engenhahn, Niederseelbach und Oberseelbach. Im Ortsteil Königshofen gibt es zudem ein Privatgymnasium sowie eine Musikschule.

ERDGESCHOSS (Wohnfläche ca. 86,66 m² ohne Balkon-Anteile):

Großzügige Diele. Garderobenecke.
Gäste-WC mit Waschbecken.

Küche mit EBK.
Essbereich (halboffen zum Wohnbereich).
Großer Wohnbereich über die gesamte Hausbreite mit Ausgang zum L-förmigen Balkon.

Schlafzimmer 1.

DACHGESCHOSS: (Wohnfläche ca. 66,70 m²):

Diele.

Tageslicht-Bad 1 mit Dusche, Waschbecken, WC (teilmodernisiert).

Schlafzimmer 2.
Großes Schlafzimmer 3 (Küchenanschlüsse vorhanden).
Schlafzimmer 4 / Arbeitszimmer.

HANGGESCHOSS (Wohnfläche ca. 54,84 m² ohne Terrassenanteile):

Flur.

Tageslicht-Bad 2 mit bodengelicher Dusche, Wanne, 2 Waschbecken, Bidet, WC.
Schlafzimmer 5.
Schlafzimmer 6 mit Ausgang zur teilüberdachten Terrasse.
Schlafzimmer 7 (oder Ankleide) mit Ausgang zur teilüberdachten Terrasse.

Wirtschaftsraum.
Sauna mit Durchgang zur Terrasse und in den Garten.
HWR/Waschküche.

Heizungsraum (Buderus Logano G115 plus WW-Speicher VitoCell).
Öllager.

GARTENHAUS.

GARAGE. STELLPLATZ davor.