Die Bodenrichtwerte werden alle zwei Jahren – immer zum 01.01. der geraden Jahre – vom jeweils zuständigen Gutachterausschuss abgeleitet und veröffentlicht. Diese Datenermittlung und Veröffentlichung gehört zu den Kernaufgaben der Gutachterausschüsse.
Gerade in Zeiten mit viel Bewegung in den wirtschaftlichen Kennzahlen sollten die Bodenrichtwerte (auch kurz BRW) eine gute Basis für die Wertermittlung von Immobilien bieten. Die verzögerte Veröffentlichung und das Intervall des Erscheinens sind nur bedingt geeignet, diese für eine stichtagsgenaue Marktwerteinschätzung heranzuziehen. Der Sachverständige für Immobilienbewertung wird stets den BRW in seiner Entwicklung sowie die Marktentwicklungen bis zum Stichtag bewerten und in die Berechnungen einfließen lassen.
Trotzdem hilft uns der Bodenrichtwert, die Einschätzung der einzelnen Lagen zueinander zu verstehen und zu interpretieren.
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Die Entwicklung der Bodenrichtwerte in Usingen zeigt in einigen Gebieten – trotz des negativen Preistrends in 2023 – eine positive Richtung.
Dabei hat es vor allem bei der Spitzenlage eine große Veränderung gegeben:
Traditionell waren die Wohnlagen „in den Weingärten“ (auch Musikantenviertel) die Toplage in Usingen 1. Bei den neuesten Bodenrichtwerten liegen die Wohngebiete im sogenannten „Schleichenbach II“ nun deutlich vorn.
Bestandsimmobilien in den Weingärten sind noch immer beliebt, zeigen aber aufgrund der Baujahre (vornehmlich 1960er & 1970er Jahre) häufig Sanierungsbedarf.
Aktuell stehen die jungen Jahrgänge im Schleichenbach II höher im Kurs. Viele davon haben bereits eine Wärmepumpe …
Der Wertzuwachs 2024 gg. 2020 im BRW Schleichenbach II liegt – im hessischen Vergleich – bei sehr guten 22,5 %.
Die Ableitung der Bodenrichtwerte erfolgt aufgrund der Verkäufe der vergangenen 2-Jahres-Periode.
In den Jahren 2022 & 2023 hatten wir mit 2022 ein sehr starkes Immobilienjahr mit guten Preissteigerungen und schnellem Verkauf der angebotenen Häuser und Wohnungen. Im Jahr 2023 folgte dann aufgrund der Veränderung in den Rahmenbedingungen (Zinserhöhungen, Gebäudeenergiegesetz, Baupreisentwicklung, Handwerkermangel, …) ein wirklich schwaches Geschäftsjahr im Immobilienverkauf. Dies hat auch zu Preisrückgängen geführt und hat sicher in einigen regionalen Bereichen die gute Vorjahresentwicklung neutralisiert.
Dazu kommt, dass die Bodenrichtwertzonen vielfach nur eine überschaubare Anzahl von Häusern umfassen. Ohne eine genügende Anzahl von erfolgreichen Transaktionen kann keine Anpassung erfolgen.
Der Gutachterausschuss soll auch die gesamtwirtschaftliche Lage berücksichtigen. Eine Verteuerung des Grund und Bodens kann die Baukrise weiter verschärfen.
Die Entwicklung der Bodenrichtwerte in Eschbach stagniert, auch im „Wochenendgebiet“ an den Eschbacher Klippen.
Die mittlere und teuerste Wohnlage wurden bereits 2022 angeglichen.
Auch in Kransberg stagniert die Entwicklung der Bodenrichtwerte.
Das Mischgebiet im alten Ortskern und die mittlere Wohnlage wurden bereits 2022 angeglichen.
In Merzhausen gibt es für 2024 keine neuen Zahlen.
Bemerkenswert ist der Rückgang im Mischgebiet des alten Ortskerns schon in 2022.
In der teuersten Wohnlage ist die stabile Situation auch dadurch erklärbar, dass viele Grundstücke nicht veräussert, sondern nur auf Zeit vergeben werden (Erbbaurecht).
Auch in Michelbach stagniert die Entwicklung der Bodenrichtwerte seit langem.
In dem kleinen Ort wird lediglich zwischen dem Mischgebiet im alten Ortskern und dem reinen Wohngebiet „Waldstraße“ unterschieden.
Trotz gelegentlicher Verkäufe ist die Anzahl der Transaktionen für eine Neuberechnung zu gering.
In Wernborn hatten wir 2022 eine bemerkenswerte Entwicklung:
Das Mischgebiet im alten Ortskern und die mittlere Wohnlage wurden angeglichen mit stärkerer beim Ortskern.
Wernborn als guter Wohnstadtteil ist im Vergleich eher unterbewertet, wenn man auch die Verkäufe im Neubaugebiet „Alte Gärtnerei“ einbezieht.
Auch in Wilhelmsdorf stagniert die Entwicklung der Bodenrichtwerte seit längerer Zeit trotz des Bahnanschlusses, der den Ort für viele Berufspendler attraktiv macht.
In dem kleinen Ort wird lediglich zwischen dem Mischgebiet im alten Ortskern und dem reinen Wohngebiet jenseits der Wilhelm-Heinrich-Straße unterschieden.
Trotz gelegentlicher Verkäufe ist die Anzahl der Transaktionen für eine Neuberechnung zu gering.
Die Bodenrichtwertkarten BORIS Hessen, die uns als Quelle dienten, finden Sie hier.