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Die Bodenrichtwerte werden alle zwei Jahren – immer zum 01.01. der geraden Jahre – vom jeweils zuständigen Gutachterausschuss abgeleitet und veröffentlicht. Diese Datenermittlung und Veröffentlichung gehört zu den Kernaufgaben der Gutachterausschüsse.
Gerade in Zeiten mit viel Bewegung in den wirtschaftlichen Kennzahlen sollten die Bodenrichtwerte (auch kurz BRW) eine gute Basis für die Wertermittlung von Immobilien bieten. Die verzögerte Veröffentlichung und das Intervall des Erscheinens sind nur bedingt geeignet, diese für eine stichtagsgenaue Marktwerteinschätzung heranzuziehen. Der Sachverständige für Immobilienbewertung wird stets den BRW in seiner Entwicklung sowie die Marktentwicklungen bis zum Stichtag bewerten und in die Berechnungen einfließen lassen.
Trotzdem hilft uns der Bodenrichtwert, die Einschätzung der einzelnen Lagen zueinander zu verstehen und zu interpretieren.
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Die Entwicklung der Bodenrichtwerte in Wehrheim zeigt in allen Gebieten – trotz des negativen Preistrends in 2023 – eine Stagnation.
Die teuerste Wohnlage, eine große Bodenrichtwertzone, hat aber von 2020 auf 2022 13 % zugelegt und dies halten können.
Betrachtet man die Gesamtgemeinde, liegt der Spitzenreiter in dem beliebten Ortsteil Obernhain, der für Käufer aus dem Vordertaunus immer erste Wahl ist, wenn es denn schon der Hintertaunus sein muss.
Der Gutachterausschuss für den Bereich der Stadt Bad Homburg v. d. Höhe hat zum Stichtag 01. Januar 2022 eine neue Bodenrichtwertkarte vorgelegt. Gemäß der Hessischen Ausführungsverordnung zum Baugesetzbuch ermittelt der Gutachterausschuss aus den vorliegenden Kaufpreisen zum Ende eines jeden ungeraden Kalenderjahres die Bodenrichtwerte.
In der Karte werden die einzelnen Richtwertzonen entsprechend der Nutzungsart farblich gestaltet: Wohnbauflächen (rosa), Landwirtschaftliche Flächen (grün), Gewerbliche Flächen (grau), Mischgebiete (blau) und Sonderbauflächen (gelb).
Die Bodenrichtwerte in Bad Homburg v. d. Höhe befinden sich nach wie vor auf einem vergleichsweise hohen Niveau (vor allem im Bereich Wohnbauland sowie Mischgebiet). „Dies liegt nicht zuletzt an der attraktiven Lage Bad Homburgs mit optimaler Verkehrsanbindung an das überörtliche Straßennetz, der Nähe zum Frankfurter Flughafen, sowie an dem leistungsfähigen ÖPNV, einem gut ausgebauten Straßennetz und an einem insgesamt positiven Umfeld mit vielen Kultur- und Sporteinrichtungen sowie dem Kurpark mitten in der Stadt“, sagt Oberbürgermeister Alexander Hetjes.
Ferner wird deutlich, dass die Preise von Grundstücken im Stadtgebiet, insbesondere auch in den Stadtteilen, wegen unterschiedlicher Lagen und Ausnutzungsmöglichkeiten sehr breit gestreut sind. Die ermittelten durchschnittlichen Bodenrichtwerte in den jeweiligen Zonen geben somit einen Orientierungswert bzw. Ansatzpunkt für die Bewertung einzelner Grundstücke aus dem jeweiligen Areal.
Die Bodenwerte im Bereich Gewerbe sind gegenüber den bestehenden Werten überwiegend gleichgeblieben, so dass hier keine Anpassungen notwendig waren. Das gilt beispielsweise auch für die durchschnittlichen Werte in der Steinmühlstraße mit 200 €/m² (Ober-Erlenbach), 350,00 €/m² (Bahnhof, Siemensstraße, Niederstedter Weg und Dornholzhausen) sowie 500 €/m² (Am Pilgerrain).
Ähnlich ist die Situation bei den landwirtschaftlichen Flächen. Hier wurden für Ackerland und Grünland Werte zwischen 6,50 bis 8,00 €/m² ermittelt. Forstflächen wurden mangels Kauffällen weiterhin zu 8,00 €/m² bewertet. Bei Kleingärten bzw. wohnraumnahen Freizeitgärten ergab sich bei unterschiedlichen Lagen ein Wert von 40 €/m².
Ganz anders ist die Situation bei den Bodenwerten für Wohnbauland. Analog zu der Entwicklung der vorangegangenen Jahre wird eine unverändert hohe Fortentwicklung in der Wertsteigerung ersichtlich. Die Bodenrichtwerte für Wohnbauland sind durchgängig angehoben worden, da im gesamten Stadtgebiet in den vergangenen zwei Jahren eine erneute Steigerung von 10 bis zu max. 30 Prozent (im Mittel rund 20 bis 25 Prozent) festzustellen war. Eine Steigerung von 10 bis 20 Prozent erfolgte in den sehr guten Lagen, in den bereits in den Vorjahren schon hohe Bodenrichtwerte (höher als € 1.200) erzielt wurden. So wurde der Richtwert im Hardtwald von 1.650 auf jetzt 1.900 Euro pro Quadratmeter und in der Ellerhöhe von 1.750 auf den stadtweit höchsten Stand für Wohnbauland mit 2.000 Euro pro Quadratmeter angehoben.
In Zonen mit guten und mittleren Lagen haben sich sogar Steigerungen von bis zu 30 Prozent ergeben; so zum Beispiel im Bereich Forsthausstraße/Jakob-Lengfelder-Straße in Ober-Eschbach. Hier stieg der durchschnittliche Bodenrichtwert von 850 auf jetzt 1.050 Euro/qm. In bisher einfachen bis mittleren und guten Lagen bis zu 800 Euro/qm sind in den vergangenen zwei Jahren bei Käufen enorme Steigerungen des Bodenwertes zu verzeichnen. Das bildet auch die allgemeine Tendenz auf dem Immobilienmarkt ab, dass – unabhängig ob in einfacher, mittlerer oder guter Lage – verstärkt Käufe in den Bereichen von bisher noch niedrig liegender Bodenwerte getätigt wurden, welche aufgrund der hohen Nachfrage und Preisdruck dann zu einem hohen Anstieg in Einzelfällen bis zu 60 % der Bodenwerte in diesen Arealen führte.
Dies betrifft unter anderem Lagen innerhalb der alten Ortskerne in den Stadteilen und besonders die Siedlungsgebiete mit Bebauung aus den 1950 und 1960er Jahren, welche dann bei den Käufen öfter mit Abriss der vorhandenen Bebauung einhergehen. Beispielhaft sei hier der Ortskern Kirdorf genannt, in der der Bodenrichtwert von 850 auf 1000,00 Euro/qm hochgesetzt wurde. Im Kerngebiet der Louisenstraße bleibt es bei dem Spitzenwert für Bad Homburg von 2.100,00 Euro/pro qm.
„Ursächlich für die massive Steigerung im Wohnbaulandbereich ist die Flucht der Anleger in Immobilienwerte aufgrund der unverändert niedrigen Zinssätze auf dem Kapitalmarkt und der insgesamt extrem gestiegene Bedarf an attraktivem Wohnraum im gesamten Rhein-Main-Gebiet“, erklärt Michael Stauder von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses.
Sehr gute und attraktive Lagen sind weiterhin stark gefragt, insbesondere wenn es bei bebauten Grundstücken durch Abriss von Altbestandshäusern aus den 60er Jahren oder früher mit der Option eines Neubaus um größeren Wohnraum oder höhere bzw. günstigere Ausnutzung geht. Die Nachfrage nach Bauland in einfachen und mittleren bis hin zu guten Lagen ist gestiegen und führt durchgehend zum Anstieg der Bodenpreise. Die niedrigsten Bodenwerte im Stadtgebiet liegen trotz der allgemeinen Tendenz nach wie vor in den Altstadtzonen der Ortsteile (ab 800 €/m²).
Die Ableitung der Bodenrichtwerte erfolgt aufgrund der Verkäufe der vergangenen 2-Jahres-Periode.
In den Jahren 2022 & 2023 hatten wir mit 2022 ein sehr starkes Immobilienjahr mit guten Preissteigerungen und schnellem Verkauf der angebotenen Häuser und Wohnungen. Im Jahr 2023 folgte dann aufgrund der Veränderung in den Rahmenbedingungen (Zinserhöhungen, Gebäudeenergiegesetz, Baupreisentwicklung, Handwerkermangel, …) ein wirklich schwaches Geschäftsjahr im Immobilienverkauf. Dies hat auch zu Preisrückgängen geführt und hat sicher in einigen regionalen Bereichen die gute Vorjahresentwicklung neutralisiert.
Dazu kommt, dass die Bodenrichtwertzonen vielfach nur eine überschaubare Anzahl von Häusern umfassen. Ohne eine genügende Anzahl von erfolgreichen Transaktionen kann keine Anpassung erfolgen.
Der Gutachterausschuss soll auch die gesamtwirtschaftliche Lage berücksichtigen. Eine Verteuerung des Grund und Bodens kann die Baukrise weiter verschärfen.
Die Entwicklung der Bodenrichtwerte in Friedrichsthal stagniert, wie in den meisten Lagen.
Die mittlere und teuerste Wohnlage wurden bereits 2022 angeglichen.
Der besonders familienfreundliche Ort Obernhain hat die teuerste Wohnlage im Wehrheimer Gemeindegebiet. Dabei handelt es sich um die Straßen am Waldrand Richtung Herzberg.
Aber auch hier hat der Gutachterausschuss eine Neutralisierung der Steigerung in 2022 durch die Marktentwicklungen 2023 gesehen.
Die Entwicklung der Bodenrichtwerte in Pfaffenwiesbach fällt auf, da es hier tatsächlich Lagen mit einer positiven Veränderung gibt.
Die Bodenrichtwertzone, die von uns als „mittlere Wohnlage“ qualifiziert wurde, zeigt auch in 2024 eine Steigerung. Und ist damit die Lage mit dem höchsten prozentualen Zuwachs seit 2020 mit 15 %.
Es handelt sich dabei um die Triebberger Straße und das davon südlich gelegene Gebiet. Das ist besonders bemerkenswert, da es sich dort um überdurchschnittlich große Grundstücke handelt.
Auch in der Saalburg-Siedlung stagniert die Entwicklung der Bodenrichtwerte seit langem.
Die mittlere Wohnlage besteht aus 2 Bodenrichtwertzonen, wovon eine lediglich 3 Grundstücke umfasst.
Die Ringstraße „In der Mark“ verbleibt bei EUR 400,-.
Die Bodenrichtwertkarten BORIS Hessen, die uns als Quelle dienten, finden Sie hier.
